« مشكل» و يا « بحران » مسكن ؟ و ..... بعد ؟

مشكلات وكاستي هائي كه جامعه در رابطه با كمبود مسكن با ان مواجه است ، امروزه بحدي استكه : تامل ، بررسي و واقعا” سياست گذاري هاي اگاهانه و كارساز تري را طلب مينمايد .

ميگويند : بحران مسكن نداريم ! انچه با ان مواجه ايم مشكل مسكن است ! كه ان هم مشكلي است جهاني و ساير جوامع نيز با ان روبرو ميباشند . هدف از اينگونه اظهار نظر ها چيست ؟ كم اهميت جلوه دادن مسئله ؟ ويا اينكه بعكس وضع مسكن هم اكنون درجامعه ، بخصوص درشهرهاي بزرگ ، بصورتي درامده كه ميتوان انرا بصورت يك « بحران » در نظر داشت ؟ تفاوت ميان مشكلي كه ، بفرض ساير جوامع هم با ان مواجه اند؛ با بحراني كه فعلا” ما با ان مواجه ايم چيست؟

هنگاميكه ، جهت يافتن پاسخي براي پرسش فوق ، وضعيت مسكن، دركشورهاي در حال توسعه ، را مورد توجه قرار ميدهيم ؛ ميبينيم : اكثر پديده هائي كه در رابطه با مشكل مسكن قابل طرح اند ، در واقع ، بصورت ويژگيهاي مشترك اينگونه جوامع اند . ويژگيهائي همچون : شهرنشيني سريع درمقابل كندي روند توسعه ، رشد پرشتاب جمعيت در حاشيه كلان شهرها وكندي ويا حتي منفي شدن در صد افزايش ان در داخل كلان شهر ها ، رانده شدن روز افزون بخش قابل توجه اي از جمعيت اين شهرها به حاشيه ( كه متاسفانه برخي از كار شناسان ما اين پد يده را بعنوان‹ سرريز جمييتي! › عنوان ميكنند كه بيشتر مبين عدم توجه به واقعيت ووارونه جلوه دادن ان است .) خالي ماندن گاه چند صد هزار واحد مسكوني درشهر ، نياز چند مليوتي به مسكن وبلاخره ساير پديده هائي كه در رابطه با مقوله مسكن وسكني جمعيت ميتوان مطرح نمود . فرضا باستناد امار رسمي ايكه كه در بهار 2007 در كشور مكزيك ارائه شد ؛ اين كشور به بيش 3 / 5 مليون واحد مسكوني جديد نياز دارد ؛ حا ل چه تعداد واحد مسكوني در شهر مكزيكو خالي نگه داشته ميشود ، بحث ديگري است . در شهر سائو پائولو در كشور برزيل بيش از 260 هزار واحد مسكوني خالي وجود دارد ؛ در حاليكه اكثر شهرهاي بزرگ اين كشور با خيل عظيمي از الونك وكپر نشين مو اجه اند . طبق امار رسمي ايكه درچند ماه گذشته ( اوت 2007) به كنگره برزيل ارائه شد : بيش از 5 / 12 مليون خانوار در اين كشور يا فاقد سر پناه ويا اينكه الونك نشين ، محقرنشين و نظاير انند. علاوه بر اين شرايط زندگي اين خانواده ها بصورتي استكه اغلب از دسترسي به تجهيزات وتسهيلات شهري كه براي زندگي روز مره ضروري است ، بي بهره اند . شهر مانيل در فيليپين حداقل به سالي 90 هزار واحد مسكوني جديد نياز دارد ، تا حاشيه نشيني را در سطح كنوني حفظ نموده مانع از گسترش ان شود ! در تهران خودمان هم با وجود كمبود مسكن، 200 تا 300 هزار واحد مسكوني خالي نگهداشته ميشود !

اما با همه اين اوصاف، هنگاميكه به مطالعات مربوط به وضعيت مسكن در اين جوامع رجوع ميكنيم ، با تعريف مشخصي كه مرز ميان « مشكل » و « بحران» را مشخص نمايد مواجه نمي شويم .

امروزه در جوامع توسعه نيافته مشكل مسكن ، يا وجود نياز مندان بسيار ، بعلت نا تواني وتهيد ستي بخش اعظم جامعه است . بنا براين ، در اين زمينه هر مسئله ديگري كه سهوا” ويا عمدا” بعنوان علت بوجو د امدن اين مشكل مطرح گردد مانند : عدم تعادل ميان عرضه وتقاضا ، عقب ماندگي تكنيك هاي ساخت وساز وغيره كه قبلا در مباحث ديگر اين سايت مطرح شده اند ؛ نادرست ويقينا“ ناديده گرفتن علت واقعي ان است . فرضا” ، اگر در كشور مكزيك بيش 5 مليون خانوار فاقد مسكن ميباشند ؛ چه علت قابل قبولي ميتواند داشته باشد؟ جز اينكه ، فاقد « توانائي » دسترسي به انند ! چرا؟ چون تهي د ستند ! درامد شان كافي نيست ! و الا سازنده وعرضه كننده مسكن كم نيست !! حال درچنين وضعيتي ، فرضا” ناتوانا.ئي عرضه را علت دانستن ، سرپوش گذاردن بر واقعيت نيست ؟! بخش وسيعي از جامعه كه بعلت عدم توسعه ( يعني بعلت تداوم تهيدستي ، بيكاري ، انهم با وجود فوق ذخيره وسيع نيروي كار و غيره....) درامد شان افزايش نيافته ، بنا بر اين ، قادر نيستند « متقاضي» مسكن ويا سر پناهي در حد نيازشان باشند . همانطور كه ملاحظه ميشود ، بدون لزوم ارائه ادله بيشتر ميتوان گفت : در چنين وضعيتي علت اصلي در واقع ، ضعف وناپايداري تقاضا است . عدم توانائي مورد بحث در كليه كشورهاي توسعه نيافته ، بويژه در كلان شهر هاي اين جوامع كه ، به تدريج فورد يسم بدوي اي مبتني بربهره كشي از فوق ذخيره نيروي كار بر مناسبات كاري انها حاكم ميگردد ؛ همچنان در حال تداوم بوده ، دورنماي بهتر شدن اين وضعيت هم در همه موارد چندان اميدوار كننده نيست . علاوه بر اين گسترد گي تهيد ستي در كلان شهرهاي جوامع توسعه نيافته و درنتيجه عدم توانائي دسترسي به سرپناه درشهر ، مشخص ترين حاصل اش افزايش حاشيه نشيني است. بقسمي كه اين وضعيت، در شرايط كنوني، مبين عمده ترين تفا وت بين ماهيت مشكل مسكن در اين جوامع با جوامع توسعه يافته ميباشد ؛ كه البته انها هم بنوبه خو د ، در زمين تامين مسكن ، مشكلات شان را دارند .

بعلت تداوم تهيد ستي بخش قابل توجه اي از جامعه ، از يكطرف و افزايش مداوم بهاي مسكن از طرف ديگر، مشكل مسكن روز به روز حاد تر شده است . اكنون اگرتداوم ناتواني ابتياع مسكن براي اين بخش از جامعه را بصورت « مشكل مسكن» تعريف كنيم ؛ واز پيش كشيد ن مسائلي چون كمبود عرضه و امثالهم پرهيز كنيم ؛ ( انهم ، فرضا” در شرايطي كه سازندگان واحدهاي مسكوني بيشتر با ركود مواجه اند تا رونق!!) هنگاميكه عدم توانائي در مقابل دشواري دسترسي به مسكن بحدي رسيد كه، متقاضيان كم درامد خريد ويا اجاره مسكن ، بعلت گراني روز افزون قادر به تامين مخارج مربوطه نباشند؛ وبد ين علت توان متقاضي بودن را از دست بدهند ، تا حدي كه موجب رانده شد نشان از شهر به حاشيه گردد ؛ در اينصورت با قاطعيت ميتوان گفت : مشكل از مرز متعارف خود گذشته و وضعي بحراني بخود گرفته است . مثلا” اگر در كلان شهرهائي همچون : تهران ، دهلي نو ، استامبول ، ليما ، بوگاتا ، سائوپائولو ، مانيل و غيره در صد رشد جمعيت شهر كم شده ولي رشد جمعيت حاشيه ان بشد ت در حال افزايش باشد (حتي در برخي موارد مانند شهر ليما در پرو رشد جمعيت شهر منفي شده در صورتي كه رشد جمعيت حاشيه ان در اين سالها بيش از 9 % درسال بوده است!؟) بنا بر اين ، هنگاميكه دسترسي به مسكن با چنين وضعي مواجه شد ، ميتوان گفت : مشكل از مرز هاي متعارف خود فراتر رفته و وضع بصورتي در امده كه حداقل!! جهت « تمايز» با وضعيت هاي متعارف، ميتوان انرا « بحران » ناميد.

بحراني شدن ويا وضعيتي كه دسترسي به مسكن براي بخشهاي كم در امد تر جامعه را حتي در سطح حد اقل ان غير ممكن ميگرداند؛ اگر چه در اساس بعلت عدم توسعه وعواقب ناشي از ان همچون: بيكاري، كمبود در امد وساير كاستي ها است ؛ ولي همواره مزيد بر علت هاي بسيار تعيين كننده اي نيز وجود دارند كه موجب بحراني شدن وضعيت مسكن ميگردند. غرض از مزيد بر علت ها ، سياست گذاري هائي هستند كه در اين مورد ـ بخش مسكن ـ اعمال شده ويا اينكه هنوز هم اعمال ميشوند . اين سياست ها بد ين سبب مزيد برعلت ميشوند كه غالبا” درعمل مشكل را چنان تشديد نموده كه بوضعيتب بحراني برسد !

سياست گذاري هاي بحران زا به دو صودت قابل طرح اند : نخست ، سياست گذاري ، برنامه ريزي وطرح هائي كه در رابطه با كنترل وهدايت استقرار ها در فضاي كشور به اجرا گذارده ميشوند ؛ از ان جمله : طر حهاي جامع شهري ونظاير ان . مسئله اين نيست كه، همچنان كه معمولا” منتقدان عنوان مينايند ؛ مدعي، نا در ست ، غلط ويا بدون مطالعه كافي بودن سياست گذاريها، ويا طرحها وبرنامه ريزيهاي مربوطه باشيم ؛ بلكه مسئله « تقابل» اين سياست گذاري ها با روندهاي در جريان است . مسئله شرايط سياسي اي بوده ويا هم اكنون هم چنين است ، كه مجريان احتمالا” چاره اي جز تقابل نداشته ويا نيافته اند! نادرستي يك برتامه ويا طرحي، ميتواند فرضا” نتيجه اي ببار نياورد، ولي در همه موارد الزاما” بحران افرين نخواهد بود ! درواقع اين « تقابل» سياست گذاري ها با روند هاي در جريان ( فرضا“ روند جابجائي جمعيتي و يا تمركزاستقرارها وفعاليتها درمركز) استكه اكثرا رفته رفته شرايطي را بوجود مياورد ، كه باهر اتفاق ويا هر گرايش جديدي، كل مجموعه دچار بحران شود . بعنوان مثال علت عمده تقابل سياست گذاري ها با روند هاي در جريان در تهران وقطب هاي اصلي كشور ، طرح هاي جامع شهري وسياست هاي هدايت استقر هاست كه بموازات ان اعمال شده اند . در چنين وضعيتي ، حال بهرعلت ، اگر فرضا” به سبب افزايش در امد هاي نفتي شرايطي فراهم شوند كه ، بانكهااقادر شوند، تسهيلات بيشتري به متقاضيان ارائه دهند ؛ در اينصورت بلا فاصله قيمت مسكن سير صعودي خواهد يافت ؛ حال هرچند كه بازار مسكن در حالت ركود قريب به مطلق قرار داشته باشد !!؟ چرا ؟ چون ثقابل ومحود يت هايش همه درها رابسته است . مگر ميشود با جابجائي وسيع جمعيت وامكانات به مركز مواجه بود ؛ وانگاه براي تهران سقف جمعيتي تعيين كرد؟! و نهايتا”چشم رابه انچه در حاشيه شهر ميگذرد بست؟! ويا اينكه بدنبال روياي تمركز زدائي وتفكرات « پل پوت » گونه اي نظير باصطلاح ‹ مهاجرت معكوس!؟› بود ؛ ويا پنداشت اگر برخي از فعاليت ها از مركز دور شوند ، تمركزاز ميان خواهد رفت!؟ پرسش منصفانه اين است كه : اگر گسترش تهران بيرويه است ؛ مگر بيكاري وعقب ماندگي ها وساير معضلات موجود، با رويه اند ؟!

در خبري خواندم كه يكي از مسئولين محترم گفته بود « شهرسازي را فداي مسكن نكنيم !؟ » اكنون بايد از ايشان پرسيد : غرض از‹ شهرسازي › ايكه ايشان درنظر دارند چيست ، كه نبايد انرا فداي مسكن نمود ؟ حتما”همان الگوهاي تقليدي است كه طي نيم قرن گذشته بدون اينكه پشتوانه نظري مبتني برواقعيات جامعه ما ، دراين مورد مشخص ويژگيهاي ساختاري روذد توسعه ما، را داشته باشند ، رايج شده است.

علاوه بر تقابل سياست گذاري ها با روند هاي در جريان ، كه موجب سوق دادن مشكل مسكن به سوي بحران است مسئله ديگري گه اهميت اش در بحران زائي بسيار مهم است اعمال نفوذ سوداگران دست اندركار درسياست گذاري هاي مربوط به بخش مسكن ميباشد. اين اعمال نفوذ ها گذشته از بست وبند هاي صاحبان منافع ، بيشتردر اثر جوسازي وتبليغاتي است كه در جهت منافع سوداگران انجام ميشود .اعمال نفوذ ، كسب امتياز ، تسهيلات ، حمايت وترتيبات قانوني ايكه بطور استثنائي در اختيار اين منافع قرار ميگيرد در كلان شهر هاي جوامع توسعه نيافته صورمتنوعي دارند . گاه بصورت لزوم جلب سرمايه خارجي مطرح ميگردند ؛ گاه پيش اهنك شيوه ها مدرن ساخت وسازند ! يااينكه امروزه در جامعه ما بعنوان انبوه ساز به ميدان امده اند . بنا براين ميتوان گفت : علاوه بر كليه مشكلات وتنگناهاي ساختاري، ناشي از كندي توسعه، كه بوجود اورنده مشكل مسكن ميباشند ؛ در شرايط كنوني كشور ما ، دو پديده پيش گفته ؛ يكي تقابل سياست گذاري ها با روند هاي در جريان و ديگري نفوذ منافع خاصي كه زمينه را براي سلطه سوداگران بر بازار مسكن فراهم ميكنند ، علل مضاعف بحراني شدن وضعيت مسكن ، مي باشند .

و بعد ...

باتوجه به وضعيتي كه در ان قرار داريم؛ چه اقدامات مشخصي را ميتوان در جهت بهبود وضعيت و كاستن

مشكلات ناشي از ان انجام داد ؟ بنظر ميرسد نخست ميبايد به د نبال تعريفي از راه كار بود . البته راهكاري كه واقعا” ثحقق اش ممكن باشد . بهمان صورت كه قبلا” در مبحث « بحران مسكن در كلان شهر تهران » ، درهمين سايت ، بعنوان گامهاي نخست راه كار، جهت تعديل بحران مسكن مطرح گرديد ؛ در شرايط كنوني با توجه به امكانات مو جود ودر نظر داشتن تجربيات ، جوامع ديگر كه مشكلا تي مشابه ما دارند ؛ ميتوان راه كار ، مشكل ويا بحران مسكن ، را بصورت : اتخاذ سياست گذاريهائي كه به « تعديل» تدريجي مشكل بيانجامد ؛ تعريف نمود. بااين اميد كه احتمالا” باسعي كوشش بسيار وبسيج همه امكانات در دسترس بتوان به چنين هدفي كه چندان بلند پروازانه هم نيست ، نايل امد! درشرايط كنوني با توجه به محدوديت هاي روند توسعه ، هم خواني اهداف با توانائي هاي موجود ، ميبايد اساس هر مشي يا تعيين هدف باشد .

ميگوئيم: مقوله مسكن مقوله ايست چند بعدي ؛ بسيار خوب . ابعاد اصلي ان كدامند ؟ ايا ميتوان ابعاد فوق را بدين صورت مطرح نمود ؟ بعد اقتصادي : يعني امكانا ت مالي مردم ويا دقيقتر متقاضيان مسكن ؛ نظير ميزان در امد ، تسهيلات بانكي وساير سهولت هاي اقتصادي كه هم براي متقاضي و هم براي عرضه كننده مسكن در جامعه قابل دسترسي است . بعد اجتماعي ـ جمعيتي : كه در واقع دررابطه با چگونگي پويائي ، تحرك و جابجائي جمعيت كه هم در شكل گيري ساختار اشتغال وشرايط كمي كيفي ان ودر نتيجه چگونكي تقاضاي مسكن ، نقش بسيار تعيين كننده اي دارد . بعد سياسي ـ نهادي : ميزان تاثير سياست گذاري ها ، نحوه مشاركت جمعي در تصميم گيري ها وغيره ... بعد فيزيكي – فضائي : را ميتوان دررابطه با ميزان دسترسي ويا امكان بهره مندي از ساختارهاوزيرساختها ي فيزيكي ـ فضائي ، در شهر وروستا وبلاخره چگونگي روند توسعه وتحول ان ها در قلمرو ملي دانست . اكنون بفرض اينكه ، ابعاد چهارگانه فوق براي مقوله مسكن، مطرح باشند ؛ همانطور كه ميدانيم ، مسئله ايكه متعاقبا” اهميت تعيين كننده اي خواهد يافت، « ارتباط» و« تاثير» متقابل اين ابعاد و روند تحولات ساختاري انها، بر يكديگر است . بنا بر اين ، اگر سياستهاي اعمال شده در هركدام از ابعاد فوق (دراين مورد در بعد فيزيكي ـ فضائي ، فرضا” برنامه ريزيهاي فضائي) باشراط موجود وروندهاي در جريان ، همخواني نداشته ، خاصه با اين روندها در « تقابل» باشند ؛ تشديد مشكلات ويا بحراني شدن وضع حتمي است . بعنوان مثال : در شرايط مشخص كنوني بوضوح مشاهده ميشود سياست هاي اعمال شده در بعد فضائي ـ فيزكي يعني اغلب سياست گذاري وبرنامه ريزي هائي كه در رابطه با نحوه كاربرد فضا وچيد مان استقراها در اين 50 سال گذشته انجام شده ، چون اغلب باروند هاي در جريان در تقابل بوده اند؛ يعني بيشتر بصورت ابزار تحد يد وجلوگيري بكار گرفته شده اند ، تاهدايت توام با « تعامل » با روندهاي درجريان ؛ بصورت عامل تشديد كننده بحران در امده ، اكنون بحران زائي شان، هويدا گشته است .

تكرار ميكنيم : يقينا” كندي توسعه ومشكلات اقتصادي ـ اجتمائي حاكم نظير بيكاري ، جابجائي جمعيتي، ضعف بنيه مالي مردم وبويژه ناهنجاري هاي حاكم بر سياست گذاري هاي اقتصادي را ميبايد علل اصلي بحران كنوني دانست . اما درهمين شرايط انهم با وجود ركود شديد ! اگر بعضا ” شرايطي فراهم شود كه بتوان اندكي بنيه مالي متقاضيان را تقويت نمود بلافاصله چندين برابر تقويت فرضي مورد بحث به بهاي واحد هاي مسكوني در بازار افزوده خواهد شد . چرا؟! چون در بعد فيزكي ـ فضائي برنامه ريزيهاي كليشه اي در تقابل با روندهائي همچون : روند جابجائي جمعيتي ، روند استقرار فعلا ” متمركزفعاليت ها و غيره قرار داشته ، وضعيت را با بن بست مواجه نموده است .

طبيعي است در چنين وضعيتي نخستين اقدام ، با توجه به لزوم تعامل وهمخواني با روندهاي در جريان وضرورت رويكرد همه جانبه به ويژگيهاي ساختاري بسيار تعيين كننده ي ، ان ها ؛ ميبايد ، بدون هيچ ترديدي ، اماد گي جهت تجديد نظر اساسي ، حال هر چند به تد ريج، در سياست گذاري وبرنامه ريزي هاي مربوط به هدايت استقرار ، كاربردو محدوديت هاي فيزكي ـ فضائي باشد .

مهدي كاظمي اذر 1386