بحران مسکن در قاهره ، با وجود هزاران واحد مسکونی خالی .

گونتر مایر : انستیتوی جغرافیای دانشگاه ماینز – آلمان

مارس 2001

همچون "زادگاه مبارزین افراطی ( وبگفته نویسنده مقاله تروریسم . م) ومکان سازمان دهی وتجهیز مبارزین اصول گرای ( فوندامنتالیسم) اسلامی ، وضعیت حاکم در محلات مسکونی غیر مجاز در بخشهای وسیعی از قاهره ، بصورت چالش عمدهای برای دستگاه امنیتی حکومت مصر در امده است . سابق بر این ، توجه به این مناطق که هم اکنون ، ساخت و ساز وسیع ومتراکمی ، بدون برخورداری از حداقل امکانات زیر ساختی وتاسیسات وتجهیزات شهری ، باسرعت هرچه تمامتر در ان جریان دارد ، اصولا " مطرح نبود . هرکدام از محلات مسکونی غیر مجاز مذکور ، گاه با زمینهای کلا " تصرفی ، امروزه با تراکم جمعیتی وساخت وساز بسیاری مواجه ا ند . در این محلات غیر مجاز اکنون حدود نصف جمعیت 12 ملیونی کلان شهر قاهره ، در شرایط اسفبار وغیر قابل تحملی زندگی میکنند . در حالیکه خانواده های بسیاری سعی در دستیابی به حداقل سرپناهی برای اعضای خود دارند ؛ صدها هزار واحد مسکونی در شهر قاهره خالی است . اکنون باید دید ، چگونه وضع مسکن در این شهر به چنین دوگانگی رسیده است ؟ چرا شرایط مسکن در هربخش ازشهر خاصه برای گروهای کم در امد ، ویژگی خاص خود را دارد ؟

انچه در تحولات روبه گسترش سریع کلان شهرهای جهان سوم بسرعت قابل رویت است ، بدتر شدن شرایط مسکونی اکثریت جمعیت این کلان شهر ها ست . اما اخرین سرشماری مصر در سال 1986 خلاف انرا نشان میدهد . طبق این امار در سال 1976 در قاهره تراکم مسکونی 6/2 نفر در اطاق ومیزان برخورداری واحدهای مسکونی از اب لوله کشی وجریان برق بترتیب 64 % و77% بوده است . دهسال بعد ویا سالء اخرین سرشماری تعد اد نفر در اطاق به 5/1 نفر کاهش ودر صد استفاده واحدهای مسکونی از اب لوله کشی وجریان برق به ترتیب به 96% و 99 % در صد افزایش یافته است . در همین محدوده زمانی ساخت وساز وسیعی در شهر انجام شده ، تعداد بناهای موجود در شهر طی این مدت مطابق امار موجود دوبرابر شده ، یعنی به واحدهای مسکونی موجود درشهر سالی 4% افزایش یافته ، در صورتی که افزایش جمعیت 8/1 % بوده است . در مقابل افزایش تعداد واحدهای مسکونی خالی ، بیش از 15% درسال براورد میشود . بنابر این هرچند ساخت وساز پررونق بوده ولی بعلت افزایش زیاد واحد های خالی ، مشکل مسکن شدید تر شده ووضعی بحرانی بخود گرفته است .

علل بحران مسکن درقاهره .

برای درک تحولات بازار مسکن در این کلان شهر مصری ، میبایست نخست شرایط وامکانات موجود را مورد توجه قرار داد .

* میزان اجاره بهای ساختمان های قدیمی که در دوران سوسیا لیزم عربیء پرزیدنت ناصر در دهه 50 میلادی به اجاره رفته اند ، تاکنون بدون تغییر باقی مانده است . تاثیر این عدم تغییر بحدی است که ، با در امد حاصله از اجاره بها حتی جزئی ترین تعمیرات در این ساختمانها قابل تامین نمی باشد .

* برای واحدهای جدید مسکونی میزان اجاره بهائی که توسط ارگانهای ذ یربط تعیین میگردد ، بقدری نازل استکه بهیچ وجه ، با میزان اجاره بهای غیر رسمی رایج در بازار ، قابل مقایسه نیست .

بنا براین ، هنگام عقد قرار داد جدیدء اجاره بها ، موجر یا خواستار رهن کامل واحد مورد اجاره میشود ، که میزان چنین رهنی معمولا" برابر است با بهای تمام شده واحد مسکونی مورد اجاره ، ویا اینکه انرا برای فروش عرضه میدارد . که در هردو صورت ، اکثریت قریب به اتفاق متقاضیان فاقد امکانات مالی لازم جهت پاسخگوئی به چنین شرایطی هستند .

* قوانین ناظر بر اجاره بها ، به موجرین این امکان را نمی دهد که ، جهت استفاده شخصی ویا موارد مشابه دیگر تقاضای تخلیه واحد مربوطه را نموده ویا اینکه اجاره بها را براساس بهای روزمطا لبه نمایند . در نتیجه از انجائیکه در صد افزایش بهای ملک بطور محسوسی بیش از میزان اجاره بها ی رسمی ا ست . مالکین صرفه را در خالی نگهداشتن ملک خود میبینند .

* سوداگری حاکم بر بازار مسکن ومستقلات - افزایش 300 در صدی بهای واحد های مسکونی بین سالهای 1990 تا 1993 – موجب شده تعداد وا حد های مسکونی خالی در کلان شهر قاهره ، که براساس اخرین سرشماری ، در سال1986 بیش از 350 هزار واحد بوده ، در سالهای اولیه دهه 90 بشدت افزایش یابد .

* پس ازحذف یارانه هائی که مواد غدائی ، انرژی وحمل ونقل را شامل میشد ، طبقات کم در امد جامعه بشدت تحت فشار قرار گرفته وفقر به ابعاد بی سابقه ای گسترش یافت . بر اساس پژوهشی که توسط ارگانهای دولتی انجام شده ، در سا لهای اخیر بیش از سه چهارم در امد این خانواده ها صرف تامین حداقل مواد غذائی لازم میشود . براساس پژوهش فوق خانواده های فوق که در سال 86 حدود 62 درصد در امد شان را صرف مواد غذائی میکردند ، پس از از میان برداشتن یارانه ها ، بیش از 81 در صد در امد شان صرف تغذیه میشود . روشن استکه تحت چنین شرایطی برای این خانواده ها در امدی باقی نمیماند که به مسکن اختصاص داده ویا امکان رهن کامل مکان مسکونی خود را داشته باشند .

زمین لرزه ای که در سال 1992در مناطق فقیر نشین بوقوع پیوست ، بیش از 30 هزار خانوار را بدون سرپناه نمود ه ( الاهرام 4.6.95) ، بصورت عامل مضاعفی برای تشدید بحران مسکن درامد .

نبود یک سیا ست مسکن مشخص ، باعث شده بناهای قدیمی وفرسوده بمرور زمان ویران و عملا "غیر قابل سکونت گردند . همینطور بخش مهمی از واحدهای جد ید هم برای حفظ سرمایه مالکین ان خالی نگهداشته شوند . ا ین همه در حالی استکه ، اکثریت قریب باتفاق خانواده های کم در امد دسترسی به حداقل سرپناه برایشان بکلی غیر ممکن است . امروزه قاهره بصورت شهری در امده که باید انرا بقول نشریه ( القادی 1990 ) : " شهری باواحد های مسکونیء بسیارء بدون سکنه ، وساکنین بیشمارء بدون مسکن نامید! "

وضعیت مسکن در بخشهای مختلف شهر .

شرایط فضائی شهر بگونه ای دستخوش تغیرات شد ، که در محلات قدیمی شهر و فضاهائی که جدیدا" ساخته شده اند ، وضعیت های مسکونی کلا" متفاوتی شکل گرفت .

بخش قدیمی شهر

با جابجائی طبقات مرفه تر از بخش های قد یمی شهر طی سده گذشته به بخشهای جدید ، بخش قدیمی شهر تدریجا" به محل مسکونی گروههای کم در امد ومهاجرین روستائی تازه وارد تبدیل شد . تراکم جمعیت در بخشهای قدیمی مورد بحث بنا بگزارش ( GOPP et al 1983) به رقم بی سابقه و خارج از هر حد ونصابء 112000 نفر در کیلومتر مربع رسید .

از ان پس امکان پذیرش ساکنین جدید ، در بنا هائی که در حال فرسودگی کامل ، درحال ریزش و فاقد هرگونه تعمیرات ونگهداری بودند ، روز به روز مشکل تر میشد . بهمین سبب از شدت ورود تازه وارین جدید که بین سالهای 76 تا86 به اوج خود ویا حدود 600000 نفر رسیده بودند ، بتدریج تا حدود 27 % نسبت به سالهای اوج این جابجائی ها کاسته شد . اما پدیده جدیدی که در این سالها پیش امد و در دگرگونی های فوق تاثیر بسیار داشته انرا دگرگون نمود : ورود درامدی بود که ، کارگران مصری شا غل در کشور های خلیج فارس وارد بازار مسکن نمودند . این کارگران که در امدشان بمراتب بیشتر از سایر کارگران مصری بود ، امکان یافتند بتدریج این مناطق را ترک نموده شرایط بهتری رابرای سکونت خانواده شان جستجو نمایند .

همراه وبموازات این تحولات ، بهای مستقلات دربخش های قدیمی شهر بشدت افزایش یافته ، در نتیجه ساخت وساز وسیعی در ان اغاز شد . مالکین بنا های قدیمی بدون هیج مجوز وبرنامه مشخصی به گسترش این بناها مبادرت نموده ، طبقات جدیدی بر انها میافزودند . ویا در بناهائی که هنوز مستاجرین قدیمی ساکن بودند با توسل به انواع فشار وخرابکاری مستاجرین را مجبور به ترک محل مینمودند . بدین ترتیب پس از تخریب ویا احداث طبقات جدید روی بناهای موجود این بنا ها را تا 9 طبقه بصورت اپارتمان های مسکونی ، گسترش میدادند . Meyer 1990)) باوجود ممنوعیت سخت ساخت وساز در مجاورت بناهای ارزشمند تاریخی در بخش قدیمی شهر ، بدون توجه به ممنوعیت ها ، ساخت وساز در مجاورت این بناها انجام میشود . با این عملیات ساختمانی نه تنها به ویژگی وهویت معماری ارزنده ومنحصر بفرد انها ، که اکثرا"جزو اثار جهانی ثبت شده در یونسکو میباشند ، اسیب فراوانی میرسد ، بعضا" این قصرها ومساجد پرشکوه ، در خطر ویرانی قرار میگیرند .

همهء اپارتمانهای مسکونی جدید دارای اب لوله کشی میباشند ، ولی شبکه فاضل اب قدیمی وبسیار ناکافی ، اغلب مملو و توام باگرفتگی ، وفاقد اب بندی لازم است . در حالیکه سطح اب های زیر زمینی در این مناطق بالاست ، فرسودگی و نشت وسیع فاضل اب ، ابهای زیرزمینی را بشدت الوده نموده وبعلت بالا بودن سطح اب ، ابهای بشدت الوده با لا امده ودر سطح وفضاهای اطراف جاریست . بقسمی که ، اثار رطوبت ابهای الوده بسطح امده رامیتوان در دیوارهای طبقه همکف ء اکثر بناهای جدید وقد یمی مشاهده نمود ، که تازیر سقف طبقات همکف ادامه دارد . این رطوبت وسیع علاوه بر الوده نمودن فضاهای مسکونی ، برای ساختمانهای تازه ساز موجب خرابی وزیان های ایمنی میگردد ، به بناهای قدیمی واثار تاریخی هم اسیب جدی میرساند .

زمین لرزه سال 92 خرابی واسیب ها را ، چه در مورد ساختمان های جدید وچه اثار تاریخی واقع در این محلات تشدید نمود . تا اینکه دولت مجبور به تخلیه خانه های قدیمی در حال ریزش شده وساکنین انر به خانه های سازمانی خارج شهر انتقال داد .

شهر مردگان .

یکی از نشانه های فوق العادهء کمبود وبحران مسکن در قاهره ، سکونت بسیاری از شهر وندان در گورستان های واقع در شرق وجنوب شهر است . تعداد این ساکنین که درمقابر زندگی میکنند ، به استناد جراید ومنابع اپوزسیون بیش از 2 ملیون نفر است . البته تعداد این ساکنین در سرشماری ها ومنابع رسمی125000 نفر عنوان میشود . اما با وجود رونق زیاد ساخت وساز در این سالها از شمار جمعیت گورستان نشین ، کاسته نشده ، بلکه بعکس بدون وقفه رو بافزایش است .

اجاره بهای ء مسا کن گورستان، که دارای برق واب لوله کشی هم هستند ، دراین سالها چنان افزایش یافته که دیگر ساکنین ان ، که بخاطر مشکلات اقتصادی وناتوانی مالی وادار به سکونت در گورستان شد ه اند ، قادر به تامین ان نیستند .

ساخت وساز غیر مجاز در زمین های پست ابگرفته ء الوده به فاضل اب .

بر اساس مطالعات دست اندر کاران برنامه ریزی شهری در کلان شهر قاهره ، در سال 1990 حدود 6 ملیون نفر ازجمعیت شهر درواحد مسکونی غیرمجاز زندگی میکردند . این تعداد برابر با 45 % کل جمعیت شهر است .Habitat 1993) )

برای اقدام به ساخت وساز در زمینهائی که ساخت وساز در انها غیر مجاز است ، نخست به وضعیت ان شکل قانونی میدهند . بدین ترتیب که یک مقاطعه کار ویا شرکت ساختمانی وارد ماجرا شده ، زمین پست واب گرفته راکه در ان ساخت وساز غیر مجاز است ، خریداری مینماید . سپس زمین خریداری شده را به قطعات 80 تا 100 متر مربعی تفکیک مینماید . بدین ترتیب که قطعات تفکیک شده را از طریق کوچه های معمولا کم عرض وباریکی به محورهای رفت امد خارج از زمین تفکیک شده متصل مینماید . قطعاتی که به ترتیب فوق تفکیک شده اند ، در معرض فروش قرار میگیرند . غا لب متقا ضیانی که طا لب قطعات تفکیک شده مذکور هستند را، متقاضیان کم در امد ویا کارگرانی که در امدی از طریق کار در کشور های خلیج فارس کسب نموده اند ، تشکیل میدهند . پس از خرید قطعات مذکور فعالیت ساختمانی اغلب بدون رعایت ضوابط اغاز میگردد . بااینکه قانونا"ساخت وساز روی زمینهای ابگرفته ممنوع است ؛ این ممنوعیت همراه با عدم رعایت سایر ضوابط ، بعلت ضعف کنترل دستگاه اجرائی ، نادیده گرفته میشود .

عملیات ساختمانی اکثر بنا ها در این محلات را خریداران قطعات تفکیک شده شخصا"همراه با کار افراد خانواده ویا به کمک کارگران روزمزد و پیمانکاران کوچک ، انجام میدهند . این بنا ها معمولا سفت کاری نسبتا" محکمی دارند ) Meyer 1989 ) روند ساخت وساز این بنا های مسکونی بدین صورت استکه : نخست بخش کوچکی از ان در طبقه هم کف کوچه در حد یکی دو اطاق برای سکونت شخصی ویا بعضا" در بر کوچه ان فضائی برا ی یک مغازه ساخته میشود . سپس در سالهای بعد ، بسته به امکانات مالی مالک به بنای مذکور بتدریج اضافه میشود . رفته رفته ازبخشهائی ازبناهای احداثی که در طبقه همکف وهم سطح معبر قرار دارند ، برای استفاده بصورت مغازه ویا کارگاههای کوچک استفاده میشود .

ویژگی این محلات ، یکی رشد سریع ساخت وساز در انها است ، که غالبا تا هشت طبقه ساخته میشوند ، دیگری اشغال صد در صد زمین ساختمان است . یعنی در این بنا ها فضای باز واشغال نشدهای وجود ندارد . گرانی زمین ونیاز مبرم اکثریتی عظیم به سرپناه موجب گشته این بخشهای شهر بسرعت به بخشهائی با تراکم فوق العاده تبدیل شوند . تراکمی که حتی در کمتر شهر جهان سومی قابل مشاهده است . بعنوان مثال در المنیریه در شمال غربی قاهره 600 هزار نفر در مساحتی حدود 2 کیلومتر مربع زندگی میکنند . ( CAPMAS 1987 )

در تابستان های گرم قاهره ، هنگامیکه ساختمانهای مذکور گرم میشوند وکوچه های کم عرض وباریک ان ، در اثر گرما والودگی ناشی از بالا امدن ابهای الوده ، حالت دم کرده ای پیدا میکنند ، واقعا" زندگی برای ساکنین ان غیر قا بل تحمل میگردد . با همه ء اینها برخی ساکنین این محلات جدید برای دستر سی به اب لوله کشی وروشنائی برق میبایست یکی دو دهه در نوبت بمانند . مشکل عمده در این محلات بیش از هر چیز زهکشی زمین هائی استکه ، بعلت بالا امدن اب نیل انهم توام با نشت وسیع فاضل اب از هرجهت برای ساکنین ، مسئله ساز شده است . چون همانطور که قبلا مطرح شد ، شبکه فاضل اب فرسوده ، قدیمی وناکافی است ، اغلب با گرفتگی شدید مواجه ا ند . بهمین سبب غالبا : سطح برخی از کوچه های احداثی مملو از اب بالا امده فاضل اب گشته وبعضا" بداخل منازل نفوذ وطبقه همکف این واحدها راغیر قابل سکونت نموده است .

وضعیت مسکونی فضاحت بار ، ساخت وسازهای غیر مجاز مشکل ساکنین این محلات را بصورت معضل اجتمائی عمده ای در اورده است . بر تنش اجتماعی مورد بحث ، فشار ناشی از افزایش روز افزون بیکاری ، کمبود حداقل امکانت اموزشی وکار اموزی ، افزایش درصد بی سودای ومهمتر از از همه ، کاهش مداوم در امد واقعی طبقات کم در امد ، هم اضافه میگردد . از انجا که نهاد های مربوطه قادر به انجام مسئولیت هایشان نیستند . سازمان های رفاهی خصوصی خاصه سازمان های مربوط به گروههای رادیکال اصول گرایان مذهبی ، جای خالی نهادهای نا توان را پر نموده ، به یاری مردم میشتابند : انها فقرا وکم در امد ها را باپرداخت های نقدی یاری میدهند . بین برخی دیگر مواد غذائی وپوشاک توزیع میکنند . بیماران را در در مانگاههای خصوصی که سازمان داده اند بطور مجانی مداوا مینمایند . ازطریق نهادهای مذهبی کلاسهای سواد اموزی تشکیل میدهند . برای بیکاران کاریابی میکنند . اختلافات حقوقی میان ساکنین راحل وفصل مینمایند . در زمین لرزه شدید که درسال 92 در قاهره بوقوع پیوست ؛ این گروهها نخستین امدادگرانی بودند که بیاری اسیب دیدگان شتافتند . انها سریعا" با تهیه بالا پوش ، چادر ، پوشاک ومواد غذائی نیاز ها رابر طرف نموده و سه روز پیاپی تظاهرات برای اعتراض به بی لیا قتی ارگانهای حکومتی ترتیب دادند .

با وجود چنین سابقه ای، این واقعیت که اکثر مبارزان جنبشهای اصول گرا ، به این محلات تعلق دارند ودر محلات غیر مجاز فقرنشین روز به روز بر تعداد مساجد افزوده میشود ، قابل درک خواهد بود . بهمبن سبب انها حول شعار " تنها اسلام راه حل است " سرنگونی رژیم را هدف قرار داده اند . اوج این حرکت وشعارهای سیاسی ان – که ازطریق استفاده از رسانه های بین المللی در سطح جهان انتشار مییابد – شیخ جابررهبرمبارزین اسلامی دربخش شهری ء ایمبابا درالمنیره ، تشکیل حکومت الهی فقیرنشینان

( Gottesstaates im Slum ) را خواستار است . طرفداران شیخ جابر نه تنها وظیفه پلیس وپاسداری از امنیت ساکنین را بعهده دارند ؛ بلکه با مفاسد اجتماعی ، سرقت وغیره نیز برخورد نموده ، مشروب فروشی های متعلق به قطبی هارا به اتش میکشند . پس از در گیری با پلیس در دسامبر 92 در منطقه اایمبابا قوای پلیس با 18 هزارمامورامنیتی ودهها زره پوش منطقه را اشغال نموده با جستجوی خانه به خانه در پی یافتن تروریست ها بود .

این عملیات غیر عادی فضای سیاسی را متشنج نموده وبر نارضایتی ها ی مردمی افزود . بیش از پیش بحث مربوط به وضع اسفبار ساکنین این محلات را بمیان کشید . در پی اعتراضات وسیع ، مقامات دولتی با یک برنامه ضربتی ، سعی در بهبود زیر ساختهای در مناطق مسکونی غیر مجاز نمودند . برخی معابررا اسفالت نموده روشنائی انها را بهبود بخشیدند . البته بهبود بیشتر دررابطه با شرایط امنیتی انجام میشد . خیابانها بصورتی عریض شدند که در مواقع ضروری زره پوشها در معابر اصلی با موانع مواجه نشوند، ویا روشنائی بگونه ای باشد که کنترل وسرکوب سهلتر امکان پذیر باشد . علاوه بر این در ایمبابا و المنیره وضع دفع فاضل اب بهبود یافت . در این محلات یک مرکز جوانان ودو مدرسه ایجاد شد . از اینگونه اقدامات بموازات این محلات در محلات مشابه دیگر نیز انجام شد . با تخریب بعضی از بنا برای انجام طرحهای فوق حدود 30 هزار خانوار که محل مسکونیشان جزو بناهای تخریب شده بود به مکان های جدیدی انتقال یافتند .

با گسترش ساخت وساز شهری در اوایل دهه 80 میزان ابی که سالیانه برای تداوم چنین اسکانی مصرف میشد ، برابر بود با حجم ابی که ابیاری 600 هکتار زمین زراعی لازم داشت . اما هنگامیکه در سالهای بعد از یکطرف اب بها به میزان زیادی افزایش یافت واز طرف دیگر در امد مردم رو به کاهش نهاد ، از میزان مصرف اب مورد نیاز در این استقرارها بشدت کاسته شد ، وبه میزان ابی که برای ابیاری 150 هکتار زمین لازم بود ، کاهش یافت .( GOPP et al 1991)

یکی از موانع دیگری که این ساخت وسازها را دچار مشکل مینمود . دسترسی به محور های رفت وامد ومشکلات وسیع ترافیکی بود . اما هنگامی که برای تعدیل مشکلات ترافیکی جاده کمربندی ، حول محلاتی که در معرض بالا امدن اب قرار داشتند ، احداث شد . بر خلاف کشورهای غربی که چنین احداثی باعث تسریع رفت وامد وبلاخره ایجاد محدوده ای برای بخش مسکونی مورد بحث میگردد . تبدیل به عاملی برای تشدید ساخت وساز در زمین های بایر اطراف کمربندی شد .

اشغال اراضی موات دولتی .

برای گروههای فقیر تر مردم که ، نه قادر به احداث سرپناهی در بخشهای غیر مجاز بوده ونه اینکه به واحدهای مسکونی سازمانی ویا مشابه ان دسترسی دارند ؛ تنها امکانی که باقی میماند تصرف قطعه ای زمین دراراضی موات دولتی بود . اقدام کم وبیش سازمان یافته این گروهها ی اجتماعی پدیدهای نسبتا" نو میباشد . تصرف اینگونه زمین ها سابقا" در سالهای دهه 40 تا 60 بیشتر، به اخراج دسته جمعی ساکنین بخش های با ساخت وسازغیر مجاز ، مربوط می شد . اما جدیدا" تصرف اراضی موات دولتی در منطقه حلوان به گروهای مشخصی مربوط میشد ، که روستایشان در دره نیل بعلت بالا امدن اب غیر قابل سکونت شده بود . یا گروه دیگری که در منطقه کانال سوئز در اثر توسعه یک کار خانه ، محل سکنی خودرا از دست داده بودند . ویا توسعه منشیات نصر درغرب کوه مقطام موجب شد چهل خانواده الونک های خود را از دست داده ود نتیجه روی به تصرف زمینهای موات بیا ورند . هم چنین زباله جمع کن هائی که در حاشیه معدن سنگ برای خود سرپناهی ساخته بودند ، هنگامیکه بدستور مقامات مجبور به تخلیه وسپس تخریب محل شدند ، انها هم به زمینهای موات روی اوردند

در راستای جلوگیری از تداوم گسترش شهری ایکه ، بدون کنترل وهدایت وعمدتا" به صورت ساخت وساز غیر مجاز در زمین های پست ویا اراضی تصرفی انجام میشود ؛ بقصد کاهش تمرکز و کاهش ساخت وسازهای غیر مجاز در این اراضی، از سال 1977 ایجا د شهرکهائی با هدف کاهش مشکلات فوق در بیابانهای خارج شهر اغاز گردید . در حالیکه این شهرکها مبتنی بر ایده شهرهای خوابگاهی بودند ؛ از ان جمله شهرهای الاشیر مین رمضان ، اسعد یمین اکتوبیر ، واسادات هرکدام برای پذیرش 500000 نفر سکنه .80000 هزار فرصت شغلی ، طراحی شدند .با توجه به سیاست های عدم تمرکز وبه لطف تسهیلات ویارانه های وسیعی که دولت جهت توفیق این طرحها اختصاص داده بود ؛ حداقل در دوشهرجدید نزدیک قاهره ، استقبال متقاضیان بیش از ظرفیت یش بینی شده بود . یا رانه وتسهیلاتی بهای خرید زمین با تاسیسا ت شهری به کمتر از نصف مخارج تمام شده کاهش میداد . علاوه بر ان بخشود گی وسیع مالیاتی هم به تسهیلات ویارانه های فوق افزوده میشد . (فهمی 1987) . بدین ترتیب ، تا سال 1995 تعداد واحد های صنعتی انتقال داده شده به این منا طق جدید به 1884 واحد با بیش از 220000 شاغل رسید .

نتیجه حاصله از این سیاست گذاری ها نه تنها باعث خوشحالی نشد ، بلکه بعکس ، حاصل سیاست عدم تمرکز مذکور ، به سبب سرمایه گذاری وسیع در خانه سازی وبویژه در زیرساخت های عمومیء گاه غیر ضروری واغراق امیز و مجموعه های مسکونی گرانقیت وجذاب ، انچنان بود ، که همهء واحدها فروخته شدند . اما هم اکنون بیش از دو سوم واحدهای فروخته شده خالی نگهداشته میشوند . نبود یک سیاست مسکن مشخص – باعث شد که یارانه های دولتی را ان چنان افزایش دهند که خرید واحدهای مذکور برای خریداران ان بصرفه شود . بدین ترتیب به لطف این یارانه ها خریداران توانستند به سرمایه گذاری سود اوری دست یابند . بدین صورت ، که باپرداخت 15% بهای خرید ، خریدار میتوانست مابقی بهای واحد خریداری شده را با بهره بسیار کم ، یارانه ای ، طی ده سال به اقساط پرداخت نماید . به بیانی دیگر ، افزایش قیمت واحد خریداری شده ، امکان سود اوری در صورت فروش مجدد ، برای خریدار تضمین میشد . بهمین علت استکه بیش از دوسوم واحدهای مذکور جهت سوداگری وتضمین سرمایه گذاری سود اور ، خالی نگهداشته میشوند .

در چنین وضعیتی برای اکثریت شاغلین درصنایعی که در مجاورت این شهرها ایجاد شدند ودر واقع واحد های مسکونی جهت سکونت انها ساخته میشدند ، امکا ن دسترسی به واحد های مذکور به سبب گرانی بیش از حد مقدور نیست . در سال 1987از کل نیروی کاری که در این واحدهای صنعتی شاغل بودند ، فقط 7% انها توانسته بودند در این واحدها ساکن شوند . ( مایر 1987 ) در سالهای بعدی این در صد بامشکلات زیادی به حدود 20 % کل شاغلین مذکور رسید . هنگامیکه به خانواده های ساکن در این مجموعه ها توجه نمائیم ، ملاحظه خواهد شد که بیش از نیمی از ان ها اصولآ با واحد ها صنعتی مذکور ، هیچگونه ارتباطی ندارند . ( فهمی 1990 ) . بدین ترتیب بیش 180000 نفر از شاغلین مراکز صنعتی جدید بین محل کارشان محله های عمدتا" غیر مجاز دور دست در رفت امدند ؛ انهم در شرایطی که در جوار محل کارشان هزاران واحد مسکونی خالی نگهداشته میشوند . با این وصف زیرساخت های وسیعی که در این شهرها ایجاد شده ، از ان جمله حدود 341 کیلومتر خیابان ، انهم بعضا: یه عرض 75 متر فقط توسط 18000 نفر ساکنین ان ها مورد استفاده قرار میگیرد . در حالیکه اکثریت قریب به اتفاق شاغلینی در مراکز صنعتی ایجادشده در این شهرها ، در فضاهائی دور دستی زندگی میکنند که فاقد حداقل تسهیلات وزیرساخت های شهری اند . ( Habitat 1993)

هرچند هدف از ساخت شهرهای جدید ، تمرکز زدائی بود ؛ ولی نتیجه ان ، مبین ناکارامدی سیاست گذاریها واشتباه در مکان یابی ( Lokation) این شهرها بود ه است . زیرا ، نه ساخت انها تاثیری در کاهش روند تمرکز استقرارها در قاهره بزرگ داشنه - چون طی مدت 18 سالی که این شهرها در حال احداث بودند ، جمعیت شهر قاهره از 7/4 ملیون نفر به بیش از 12ملیون نفر افزایش یافت - وبلاخره نه اینکه این ساخت وسازها باعث تعدیل معضل مسکن شد .

راه حل بحران مسکن با توسل به تجدید نظر در شرایط اجاره ؟

همه ء کارشناسان مشاوردولت و پارلمان مصر ، معتقدند : که ضروری ترین گام در جهت تعدیل کمبود مسکن ومشکلات ناشی از ان ، تجدید نظردر شرایط ویا ازاد سازی قراردادهای اجاره است . ولی در رابطه با عواقب چنین تجدید نظری وسپردن کامل ان به بازار ، بین صاحب نظران بی طرف ، اختلاف نظر بسیار عمیق است . به سبب پیچیدگی وغامض بودن وضع موجود ؛ دوطرح قانونی ایکه جهت تعدیل مشکل از سال 1990 به بعد باجرادر امدند ، باشکست مواجه شدند. تازه ترین پیشنهاد مربوط به فوریه 1995 بود که ، پیشنهاد تجدید مرحله ای قراردادهای اجاره قدیمی راداشت . بدین ترتیب که قانون نخست در مورد مستاجرین نو به اجرا در میامد . در این قانون مدت تجدید ویا فسق قرار داد اجاره وحق تخلیه ملک توسط مالک حداکثر پنج سال در نظر گرفته شد . باحقوق بیشتری که در قانون جدید برای مالک در نظر گرفته شد ، بخشی از واحد های مسکونی خالی که ، باستناد امارمورد تائید مقامات مسئول ، در محدوده قاهره بزرگ دران زمان حدود 8/1 ملیون واحد بود ، بتدریج اجاره داده شدند . ( الاهرام هفتگی 26/1/1995)

چون در قانون جدید امکان تخلیه واحد مورد اجاره برای استفاده شخصی ویا فروش ممکن گردید از یک سو دسترسی بیشتر طبقات متوسط وبالا به واحدهای مذکور نسبتا" اسان شد . واز سوی دیگربا افزایش زیاد اجاره بها عرضه واحد های خالی جهت اجاره را تا اندازه ای به صرفه نمود .

اکنون انچه میبایست در گام بعدی انجام شود : حل مشکل واحدهای استیجاری قدیمی بود میبایست به تدریج میزان اجاره بهای انها بروز میشدند. این وضعیت قابل دوام نبود که فرضا" یک واحد مسکونی نسبتا بزرگ در کنار نیل میزان اجاره بهایش ماهیانه 8 لیره مصری ( 3 مارک المان ) باشد ، در حالیکه

درهمان زمان برای اجاره بهایء یک اطاقک دربناهای غیر مجاز بیش از40 لیره در ماه پرداخت میشد. بنا بر این میبایست میزان اجاره بهای واحد های قدیمی بمیزان زیادی افزایش یابد ، تامشکلات مالکین اغلب کم در امد انها تعدیل گردد . علاوه بر ان چون افزایش اجاره تدریجی بود مخارج تعمیرات نه به مالک بلکه به مستاجرواگذار شد . ( ابول غیث 1995 )

نتیجه .

از انجا که افزایش اجاره بها بسیار ناچیزز بود ، نه اختلاف بسیار میان اجاره بهای این واحد ها واواحدهای نوساز کم میشد ، نه باوجود ناچیز بودن افزایش اجاره بها مستاجرینء معمولا" تهیدست ان قادر به تامین مخارج تعمیرات بودند . یعنی افزایش جزئی اجاره بها مشکل در واقع در عمل ادامه داشت . بهترین پیشنهاد این بود که اجاره نامه های قدیمی بکلی ملغی میشد وباکمک یارانه دولتی به مستاجرینی که توانائی تامین اجاره بها رانداشتند واحدهای دیگری واگذار میشد ویا مابه التفاوت اجاره بها تامین میگردید .