مسکن اجتماعی : پیشنهادهای قابل اجرا برای ایجاد ان

مهدی کاظمی بیدهندی

درادامهء مطالبی که ، دربخشها قبلی این نوشته درباره مسکن اجتماعی ، مطرح گردید ؛ وباتوجه به گزارشهائی که دراین روزها(اواخراذر92) درباره اوضاع مسکن، بویژه چگونگی احداث مسکن اجتماعی منتشرمیگردد ، باید گفت : متاسفانه ، گویا باردیگربی توجه ای به واقعیتها ، و ویژگیهای ساختاری وضع موجود ، درحال تکرارشدن است !؟ همانگونه که دربخشهای قبلی این نوشته اشاره شد ، پیشنهادء ایجاد «مسکن اجتماعی»، که با اغازء بکارمسئول جدید وزارت راه وشهرسازی مطرح گردید ؛ پیشنهادی نوید بخش بود . اما با وجود اینکه درانچه درحال مطرح شدن است ، نکات مثبتی مشاهده میگردد ؛ اما درمجموع تناقضاتی هم درگفته ها ، وچگونگی طرح وتعریف مسکن اجتماعی ، قابل مشاهده است . چون، گاه مسکن اجتماعی جایگزین مسکن مهرمیشود !؟ گاه بدرستی روی مسکن اجاره ای تاکید دارد. گاه به مسکن اجتماعی نقش ساختن مسکن برای دهک های کم درامد - یعنی درعمل همان هدف مسکن مهر- داده میشود !؟ با توجه به این اظهارات انچه میتوان استنباط نمود این استکه : گویا مسئولین جدید ، درواقع میخواهند ، هم ازیک سوبرای مخالفین عدم ادامه طرح مسکن مهرپاسخی داشته ، انها راضی نمایند ؛ وهم ازایدهء کاملا" بجا وکارامد مسکن اجتماعی – البته درصورتیکه ، تمام ملاحظات والزامات پیش گفته لحاظ گردد - دفاع کرده ، و درضمن ازپذیرفتن بارمالی سنگین ومداومی که طرحی همچون مسکن مهر روی دست دولت خواهد گذاشت ، پرهیزنمایند. امیدواریم که چنین بوده وتناقضی دربرداشتها وجود نداشته باشد!

مخالفین مسکن اجتماعی که اکثرا"طرفداردولت سابق هستند ، علاوه براینکه مسکن مهر، که دست پخت ان دولت است ، را تائید میکنند ! دراین مورد مرتبا" نظراتی را هم مطرح مینمایند . اظهاراتی که بیشتردرتائید مسکن مهرونقد مسکن اجتماعی است . بنظراین منتقدین گویا مسکن اجتماعی، ایده نا کارامدی بوده و باشکست مواجه شده است . نظراتی که اغلب ازیکسو، بدون توجه وشناخت چندانی ازعلل بوجود امدن انچه ، دراین سایت ، انرا«مسئله شدن مسکن» نامیدیم ، مطرح میشوند . ازسوی دیگر با بی توجه ای به سیرتحول مسکن اجتماعی درجوامع غربی ، براین باورند که مسکن اجتماعی تجربه ای شکست خورده است !؟ درحالیکه بزعم انها مسکن مهرمردم راصاحب خانه میکند ! بنابراین ، بازهم باید یاد اورشد ، که طرفین بدون اینکه بطوراصولی طرح مسئله کنند ، بحث شان بسوی نوعی گِروکشی سوق داده شده است، که واقعا" باعث تاسف است . اما نا گفته نماند : گویا ، طرفداران دولت سابق اشتیاق زیادی دارند که با هرترفند ممکنی بربارمالی دولت جدید بیافزایند ! بعنوان مثال : تصویت طرح «بی پایه » و بسیارمسئله ساز"انتقال پایتخت" (دراین روزها ، اواخراذر 92 ) درمجلس را چه گروه هائی پشتبانی کردند؛ عمدتا" نمایندگان طرفداردولت سابق !؟ درصورتیکه درشرایط کنونی با وجود مشکلات پیش رو ضروری استکه اختلافات ، ودرواقع : پشت پا زدنهای غیرمسئولانه ء سیاسی ، کنارگزارده شود . وبا همکاری همه نیروها به پاسخگوئی به نیازهای پیش روی جامعه اقدام نمود .

انچه غالبا" نسبت به ان بی توجه ای میشود ، این استکه : ما فعلا"، دروضع موجود کشور، عمدتا" درکلان شهرهایمان با «بحران» ویا«مسئله شدن» مسکن مواجه ایم . این بحران ازیکسو حاصل اوضاع اقتصادی ، اجتماعی ، سیاسی وفیزیکی - فضائی موجوداست که همه به ان واقفند . اما ازسوی دیگر، بدون هیچ شکی ، تشدید این بحران ، نتیجه سیاستگزاریهای مسئله سازجاری ، درمورد«مسکن» و«شهرسازی» است ! بقسمی که گوئی ، مشکلات وتنگناهای اقتصادی ، اجتماعیء وضع موجود وسیاست گزاریهای پر تناقض جاری دراین زمینه ، دست بدست هم داده اند تا موجب بحرانی شد ن وضعیت مسکن درکشورشوند . درنتیجه همه ء اینها ، بخش شهری کشور– بویژه کلانشهرها - دراثرجابجائی جمعیت ، که فعلا" گرایش ساختاری این جابجائیها ، استقرارمتمرکز جمعیت وامکانات درشهرهای بزرگ ، بویژه درکلانشهر تهران است ، موجب شده ، عوارض روبافزایشی همچون : حاشیه نشینی ، طرد شهری ، جدانشینی وغیره بوجود آیند . گرایشهائی که سرانجام شان بحران ویا مسئله شدن «مسکن» میباشد . اکنون باوجود چنین مسائل محرزی چگونه طرحی همچون مسکن مهرویا هربرنامه ایکه درپی به اصطلاح «صاحب خانه کردن» عده ای ، انهم باکمک وسیع مالی دولت است ، را میتوان پاسخگو ورافع «مسئله شدن مسکن» که خود معلول عوارض پیشگفته است ، دانست ؟ مگرمسکن مهرکه بگفته دست اندرکارانش ، تاکنون چندین صدهزارواحد مسکونی ساخته ، تاثیری دردستکم تعدیل مشکل تشدید شدهء مسکن دراین اواخرداشته است ؟ دقیقا" به موازات ساخت وسازهای مسکن مهربود که : بجای تعدیل این مشکل که برخی مدعی انند ! انرا به دلایلی که قبلا" مفصلا" توزیع داده شد ، تشدید و پیچیده ترنیزنمود . آیا انصافا" وضع بدین صورت نبود؟ چرا واقعیت را وارونه جلوه داده ، ومدعی میشوید که مسکن مهرباعث توقف افزایش بهای مسکن ونه درواقع افزایش بی وقفه ان شده است ؟ چرا ادعاهای خود را بطورمستدل ومستند به بحث نمیگذارید ؟

بااین وصف ، درشرایط حاضر، هدف مشخص « مسکن اجتماعی» میباید بدون هیچ شک وتردیدی : کمک به خارج نمودن تدریجی «بخش مسکن» ازبحرانی باشد که فعلا"با ان مواجه است . بحرانی که البته به سبب عوارض پیش گفته بوجود امده است . بنابراین ،هرهدف دیگری که دروضع موجود ، برای مسکن اجتماعی تعریف شود ؛ واقعا" بیراهه رفتن وایجاد تناقض ومخدوش کردن هدف واقعی ان خواهد بود . نباید برای مسکن اجتماعی نقشهائی راکه با هدف مشخص ان مغایراست تعیین نمود .همانطورکه گفته شد : منطقی تراین استکه : مسکن اجتماعی بدون جایگزینی مسکن مهربگونه ای مستقل و فرضا" به موازات ان کارخود رااغازنماید !

دراینصورت ، البته با رعایت ولحاظ تمام الزامات وملاحظات مطرح شده ، مسکن اجتماعی یا درواقع «مسکن دولتی » مسکنی است که مالک ان جامعه شهراست. انهم نه جهت صاحب خانه کردن این یاان دهک جامعه ، بلکه هدف ان اجاره واحدهای مسکونی ، با بهائی کمتر وشرایط اسان ترازبازار ، به متقاضیانء واجد شرایط ، یا درنهایت به تدریج تنظیم بازارمسکن خرید واجاره ، درشهراست .

امکانات ایجاد مسکن اجتماعی ؟

در بحث پیشین انچه بسیاربا اهمیت نامیده شد : چگونگی ایجاد مسکن اجتماعی بود . یعنی با کدام امکانات مالی ؟ درچه مکانی ؟ با چه سازماندهی ؟ وتحت چه شرایطی ؟ میباید جهت احداث مسکن اجتماعی اقدام نمود . دراغاز این بحث ، در بخشهای قبلی ، گفته شد : با توجه به شرایط وامکاناتی که جامعه دراختیار دارد ، اگرقرارباشد به شیوه های متعارفی که درزمینه مسکن درکشورانجام شده ویا میشوند ، یعنی با تکیه همه جانبه به امکانات دولت ( درواقع به درامدهای نفتی! ) درپی اجرای این یا ان طرح ، تحت عنوان مسکن اجتماعی ، باشیم ؛ واقعا"راه به جائی نخواهیم برد ودرواقع میانه راه کم خواهیم اورد !؟

مسکن اجتماعی مسکنی است « دولتی » یعنی بدولت (شهرداری ویا سازمانهای اجتماعی دیگر) انهم به نمایندگی ازجامعه – دراینجا جامعه هرشهر یا کلانشهر- تعلق خواهد داشت . هدف نهائی ایجاد ان قبل از هرچیز، دولتی بودن ویا دراختیارجامعه شهری قرارگرفتن – ازطریق مالک شدنء – درصد ی از واحد های مسکونی شهریا کلانشهراست . شرط توفیقء ، حال هرچند نسبیء ان هم این استکه : مخارج احداث ویا خریداری انها ، حتی المقدورازامکانت ویا تخصیصهای دولتی نباشد . امکانات مورد نیازاحداث انرا میباید جامعه شهری ، که چنین واحدهائی دران عرضه میشوند ، تامین نماید . حال ، گرچه تاکنون همهء شهرهای ما برای سرپا ماندن همواره به کمکهای بودجه دولتی وابسته بوده وهستند . یعنی راسا" قادر به تامین چنین امکاناتی نبوده ونیستند . ولی بهرصورت علیرقم وجود چنین« تناقضی» خودکفائی وخود اتکائی جامعه شهرباید هدف نهائی هرطرحی دراین زمینه باشد . یعنی طرحهای مربوطه چنین باشند که بتدریج عدم اتکای مسکن اجتماعی به بودجه عمومی میسرگردد. ضروری استکه با پژوهشهای همه جانبه ، و شناسائی امکانات گوناگونء جامعه هرشهر، نیل به چنین هدفی را میسرگرداند . ازطرف دیگراین مهم را نیزمیباید درنظرداشتکه : باتوجه به تجربهء سایرکشورهای پیشرفته ، دردوره ایکه مسکن اجتماعی درتنظیم بازارمسکن وممانعت ازبوجود امدن عوارضی چون حاشیه نشینی ، جدانشینی وطرد شهری وغیره دراین جوامع کارساز بوده ، تعداد واحدهای مسکن اجتماعی بحدی بود که ایفای چنین نقشی را میسر میگرداند . این تعداد درکشورهائی که نقش افرینی مسکن اجتماعی ، بویژه درسی سال پس جنگ دوم جهانی که جامعه رفاه بر قراربود - حتی دربرخی ازکشورهای اروپائی هنوزهم – برخلاف تبلیغات کاملا" کذب وجهت دار نئولیبرالها ( که متاسفانه برخی کار شناسان خودی هم تحت تاثیر تبلیغات انها قرار دارند.) نقش بی بدیل وبسیارموثری داشته است . دران وضعیتها شمارانها بین 20 تا 35 درصد کل واحدهای مسکونی شهر یا کلانشهر مربوطه را شامل میشده است . بازهم به تجربه ثابت شده اگرمیزان مسکن اجتماعی اندک باشد نخواهد توانست بعنوان تنظیم کننده بازار، وایجاد امکان دسترسی سهل ترء دهکهای کم درامد به مسکنء مناسب انچنان که باید ، ایفای نقش نماید.

مسئله دیگری این استکه : مسکن اجتماعی مالکیت اش اجتماعی یعنی متعلق بجامعه است . نهادهائی مانند شهرداری ویا سازمانهای اجتماعی دیگری که این مالکیت به نام انها است ، بهرحال بصورت نماینده جامعه شهردرچنین طرحی شرکت دارند. بنابراین ، احداث وساخت وسازانها هم باید همین ویژگی را داشته باشد . همهء متقاضیان درساخت وسازوایجاد ان شرکت خواهند داشت . طرحی نیست که بفرض «الزاما"» به پروژه ای خاص ، انبوه سازومانند ان نیازوداشته باشد. جزئی است ازساخت وسازرایج درشهراقدامی اجتماعی استکه دران «انبوه ساز»و«اند ک ساز» ازشرایط مساوی برخوردارند . طرحی است ، برمبنی بسیج امکانات جامعه شهری ، که گاه بصورت دوسه واحد یا گسترش محدود یک ساختمان موجود وگاه مجموعه های بزرگ مسکونی ، بسته به امکاناتی که در فرصتهای مختلف ، پیش میایند ، باجرا درخواهند امد . این طرح میبایست بیشترمتوجه قطعات کوچکی باشد که مالکین انها همواره درانتظارامکاناتی هستند تا ساختمانء ، حتی ساخته شده در، ملک خود را گسترش دهند . آنچه درکلیه نقاط شهر، خاصه محلاتی که هنوزبصورت جولانگاه برج سازان درنیامده ، یا دربافت های مسکونیء بفرض جنوب تهران بمیزان وسیعی ، قابل مشاهده است .

هدف اصلی مسکن اجتماعی - ازطریق پاسخگوئی به نیازمسکونیء دهکهای کم امد تر- درواقع تعدیل عوارض و مشکلاتی استکه ، عمدتا دراثرقصوردرقصورء ممتد دستگاه اجرائی درتوسعه شهر، بوجود امده است . این هدف بصورتی پیگیری میشود که : بگونه ای مشخص وقابل دفاع ، هدایت تحولات کلانشهر را درجهت نقش افرینی ان درتوسعه کشور، هرچه بیشترتقویت نماید . بلاخره وازهمه مهم تر علت دیگراین نابسامانیها ، فقدان ابتکارعمل دستگاه اجرائی درهدایت توسعه شهر، بوده است . بنابراین ، میتوان ادعا نمود : وجودء این کاستی هاست که ، موجب سلطه بختک وارسرمایه سوداگر، برشهر ودر نتیجه بوجود امدن عوارض مذکور، است . عوارضی که درواقع ، طی دهه های متوالی ، بعلت تداوم توسعه نیافتگیهای ساختاری ، وعدم توسعه امکانات وتسهیلات شهری وسامان دادن به نیازهای شهرنشینی درجریان ، شکل گرفته اند .

تکیه به امکانات جامعه شهر ویا کلانشهر جهت احداث مسکن اجتماعی

درسالهای اولیه دهه پنجاه خورشیدی که همراه با تنی چند ازاساتید دانشگاه تهران ودانشگاه ملی سابق گروه «تحقيق مطالعات شهری ومنطقهای » را تشکیل دادیم . درآن سالها درباره تنگناها و ناکار آمدیهای طرحهای شهری پژوهش میکردیم . همواره شاهد تقاضای روزافزون استفاده ازتراکم ساختمانی بیشتر برای احداث بنا - بویژه بنای مسکونی - بودیم . هرچند این تقاضا ها عمدتا" جنبه سوداگری داشتند . دران سالها این بحث مطرح میشد که دروضعیت شهری ما – یادروضعیت ویژه شهرنشینی و جامعه شهری ما - میتوان ومیباید ازوجوداین تقاضای روزافزون ، برای کمک به مشکل روبه افزایش «مسکن» استفاده نمود . اما دران زمان ، شرط امکان چنین استفاده ای را قبل ازهرچیز، تجدید نظراساسی درطرحهای جامع شهری «کلیشه ایء» درحال اجرا میدانستیم . درآن سالها بفرض ، تهیه کنندگان طرح جامع تهران بویژه وزارت ابادانی ومسکن، مشاورطرح وشهرداریء آنزمان انقدربه موفقیت طرحهای شهری وسیاست گزاریهای خود اطمینان داشتند که : به هیچ وجه ، وقعی به انتقادات مربوطه نمیگذا شتند . به انچه منتقدین مطرح مینمودند اعتنائی نداشتند ! چون درواقع ، دست اندر کاران ، اغلب شناخت چندانی ازتحولات درجریان نداشتند ! البته بتدریج حتی درهمان سالهای پیش از انقلاب ، با برملاشدن تدریجی ناکارامدیها ، غیرواقعی بودن پیش بینیهای طرحها وبرنامه هایشان ، ومسئله سازی طرح جامع کلیشه ای ، اطمینان پیشین رفته رفته درحال تزلزل بود ! ولی با وجود همه ء ناکارامدی های مذکور، هیچگاه دستگاه اجرائی ومشاورین شان به ان حدی ازامادگی نرسیدند که ، انچه را که انجام داده اند ، مورد نقدی اصولی قرار دهند. درواقع انچه باعث تعجب وتاسف است اینکه : هنوزهم ، ازاینهمه تناقضات وناکارامدی ها پند نگرفته اند. هنوزهم نقد مشخصی ازانچه گذشت ندارند. هنوزهم همان برداشتها وراهکاری مسئله ساز گذشته را ، باکمی دست کاری ظاهری ، باز تولید مینمایند !؟ انها اغلب ناکارامدی ها را به فقدان مدیریت صحیح وکارامد ! عدم آمادگی فرهنگی مردم !؟ والبته لزوم فرهنگ سا زی ! دراین زمینه ونتیجه گیریهای بی پایه ای نظیرانها حواله میدادند .هنوزهم اینگونه حواله دادن ها ادامه دارد!

ان زمانها بتدریج سپری میشدند ، ولی بین بسیاری ازکارشناسان این نظرهمواره مطرح بود که باید بنوعی ازاین تقاضای روبه افزایش - تقاضا برای تراکم ساختمانی بیشتر- درجهت ، تعدیل مشکلات مسکونی جامعه شهری ، بهره گرفت .

اما درمقابل این خواسته و یا چنین دغدغه هائی ، دستگاه اجرائی ودقیقا" شهرداری بعنوان ارگان هدایت تغییرتحولات شهری درراستای منافع جامعه شهر، ازطریق اتخاذ سیاست گزاری وبرنامه هائی که به تعد یل مشکلات و عوارضی که شهرو«بخش مسکن» درشهربا ان روبروست . بگونه تعجب اور وغیر قابل انتظاری ، کاملا"عکس انچه را میبایست انجام دهند – یعنی استفاده ازتقاضای مورد بحث درجهت منافع جامعه ، ویا درجهت تعدیل عوارضی چون حاشیه نشینی ، طرد شهری وغیره – پاسخگوئی به مطالبات مطرح شده را ، نه کم ونه زیاد ، با " تراکم فروشی" پاسخ داد !؟ . یعنی با توجه به وجود تقاضای مورد بحث ، تراکم فروشی رابرگزید !؟ تراکم فروشی ، که تصمیمی کاملا"درتناقض بامنافع جامعه شهری بود . تراکم فروشی ، که درهمه زمینه ها مشکلات پیش رو را دوچندان کرد . تراکم فروشی ایکه انچه را که در واقع به همهء جامعه شهرتعلق دارد ، خودسرانه عمدتا" به برج سازان وسایرمتقاضیان صاحب ملک ، فروختند . انهم بدون اینکه با بوجود اوردن همهء این مشکلات ، هیچگاه وهیچوقت ، مسئولی ، مشاوری پاسخگوی ، اینهمه خساراتی که به جامعه شهری بویژه به مردم تهران وارد اوردند ، شده باشند ! درمطالبی که درهمین سایت تحت عنوان : « شهرسازی وروند کلان شهرشدن تهران» نوشتم ، بوضوح میتوان مشاهده نمود که ، درانچه من دران نوشته موج «چهارم» ساخت وساز- یا برج سازی - درروند کلانشهرشدن تهران نامیدم - که انهم عمدتا"با افزایش وسپس فروش تراکم ساختمانی میسرگردید - چگونه باعث تشدید «طرد شهری» یا بنوبه خود گسترش حاشیه نشینی درکلانشهر تهران ، شد!

اما انچه دراین سایت بکرات ، تقریبا"دراکثرنوشته هایم ، مطرح نمودم این بود که جلوگیری از توسعه کلان شهرها درمرحله توسعه ای که دران قرارداریم ، توهمی بیش نبوده وتنها نتیجه ان ، هرچند باورش مشکل مینماید : تشدید تمرکز، انهم بصورت گسترش غیر قابل کنترل حاشیه نشینی حول کلان شهرهاست ! انچه هم اکنون بوضوح با ان مواجه ایم . این بدان معنا ست که ، نمیتوان بااقدامات واقعا" کود کانه ای نظیر: ایجاد حریم حول شهر، احداث باغ شهر و من دراوردی های دیگری مانند ان بجائی رسید .

دراین سایت همواره این مهم را مطرح نمودم که ، قبل ازهراقدامی باید یک راهبرد (استراتژی) قابل دفاعی ، جهت « هدایت توسعهء بخش شهری کشور» ، تدوین نمود. یعنی با توجه به واقعیت های پیش رو بلاخره : خواهانء چگونه اینده مطلوب ، اما «ممکنی» (تاکید میکنم اینده ممکن وقابل تحققی) برای بخش شهری کشور، یعنی شکلگیریء « ساختارفضائی » شبکه وسیستم شهری ان ، هستیم ؟ دراین مورد براین باورم که اهداف چنین راهبردی نمیتوانند ، چنانکه رایج شده ، براساس «اهداف ازپیش تعیین شده !» باشد. چون هم انگونه که شاهدیم : برای دست اندرکاران ومسئولین ما همواره « درعمل» از"پیش تعیین کردن" یعنی : دستورات وخواسته های از "پیش تعیین شده " که انهم اغلب تاکنون ، دستوری ومبتنی برمشتی توهمات بوده است . راهبرد مورد بحث باید درپی نیل به اهداف قابل «تحقق» باشد . اهدافی که دُرستی وممکن بودن انرا از یک سو ، پژوهشهای همه جانبه ومداوم وضع موجود ، مرتبا" هم تائید وهم تصحیح نماید ! ازسوی دیگرهمواره تائید وتاکید مردم را نیزهمراه داشته باشد .

باتوجه به اهدافی که چنین راهبردی میتواند ، جهت شناسائی مسیر وراستای اقدامات بعدی ، تعیین نماید . به باورمن قبل ازهرچیزمیباید ، روی کمک به سامان دهی « شبکه وسیستم شهرهای کشور» بویژه با اولویت نخست به « شبکه وسیستم کلانشهرهای کشور» وبیش ازهمه تقویت ایفای نقش کلانشهری شهرهای بزرگ ، تاکید داشت . انچه با جزئیات نسبتا" مفصلی در « ضرورت تدوین راهبرد هدایت توسعه بخش شهری کشور» نوشته : م . کاظمی همین سایت ، مطرح نموده ام .

امروزه کلانشهرهای ما قادرنیستند ، بعلت ضعف توان کلانشهریشان ، انچنان که باید ، عامل توسعه و یگانه کننده (انتگراتیو) درمنطقه کلانشهریشان باشند. طرحهای جامع شهری جاری نیزبا تعیین« جلوگیری از گسترش شهر» بعنوان هدف«پایه» ونه« وسیله ای برای گسترش اگاهانه وکنترل شده» شهر،همراه با نیازهای توسعه عمومی کشور، بشدت مزید برعلت شدند. این طرحها بجای افزایش توان انتگراتیو کلان شهرها ، با مبنی قراردادن اهدافی که باروندهای درجریان درتقابل اند ، این توان رابه حداقل رسانده اند !؟ بنابراین رفع محدویت های گسترش کلانشهر، البته درحدی که انها بتوانند ، با گسترش کنترل شده واگاهانه ، بتدریج زمینه رابرای انتگراسیون درمنطقه کلانشهریء خود،ازطریق توسعه روابط متقابل درونء منطقه کلان شهری ( اینترا متروپلیتان ) درابعاد مختلف اقتصادی ، اجتماعی ، سیاسی وفیزیکی- فضائی ، فراهم اورند ، بسیار ضروری است .

لازم بیاد اوری استکه : ضرورت فوق همواره دراثرفشارهای مختلف ، البته نه بابرنامه ، بلکه با اکراه ودست اخرازروی ناچاری ! انجام شده است . بدین علت است که میگویم : دستگاه اجرائی تاکنون کمترابتکارعمل دراین زمینه را دردست داشته است . همواره دراثرفشار، وغافلگیری ناشی از تغییر و تحولات ، بگونه ای منفعلانه وازروی نا چاری دست به اقدام زده است !

دریک جمع بندی کلی دررابطه با احداث کارامد ومشکل گشای مسکن اجتماعی ، براساس ملاحظات وضروریات مطرح شده ، درصوتیکه درسیاست گزاری وبرنامه ریزیها ملاحظات مذکورلحاظ شوند ؛ یعنی : درشرایط کنونی ومرحله ویژه توسعه کشور، مسکن وشهرسازی را تواما" درنظر داشته وبرنامه ریزی ها را با تبعیت وتعیین مسیرء « راهبردءهدایت توسعه دربخش شهری کشور» پی گیری نمائیم ؛ در نتیجه امادگی برای تجدید نظر بنیادی درسیاستگزاری دراین زمینه ، بویژه در طرحهای جامع شهری ، دستکم درکلانشهرها ، را داشته باشیم ؛ همه انها را با الزامات توسعه کشور بدون اما واگرهای این یا برداشت بیگانه با واقعیات پیش رو ،هماهنگ نمائیم . میتوان گفت : بیک امادگی وهم اهنگی نسبی درعرصه تصمیم گیری وسیاست گزاری دراین زمینه رسیده ایم . انهم بدین ترتیب :

خواهیم پذیرفت : که طرحهای جامع شهری ما ازاغاز تاکنون بیش اینکه مشکلات عمده شهری را رفع ویا دستکم تعدیل نمایند ، بدلیل محدویت های در« تقابل» کامل با روندهای درجریان مزید برعلت شده وبر مشکلات افزوده اند .

خواهیم پذیرفت : تعیین هدف پایه جلوگیری ازگسترش کلان شهرها ، انهم بگونه ای دستوری برای ممانعت ازافزایش تمرکز درکلانشهر، نه تنها تاکنون موفقیتی نداشته ، بلکه به واقع با تشدید وسیع حاشیه نشینی برتمرکز حول شهربشدت افزوده ، یعنی واقعا" نتیجه اش تاکنون بعکس بوده است !

خواهیم پذیرفت : بدون بسط وتقویت توان «انتگراتیو» کلان شهرها ، شبکه وسیستم شهرهای کشور بیش از پیش دچار نابسامانی شده وبااین خطرء – قریب به یقین - مواجه خواهد بود که ، با تاخیردرتقویت جایگاه ونقش (انتگراتیو) یگانه کنندهء کلانشهرها ، سایر کلانشهرها بمرور زمان جمعیت وامکانات خودرا به نفع منطقه کلان شهری تهران ازدست بدهند !؟

بهرحال ، به نظر میرسد : با رعایت ملاحظات فوق بتوان ایجاد «مسکن اجتماعی» را بعنوان عاملی که میتواند نتایج زیر را بتدریچ داشته باشد ، توصیه نمود :

میتوان انتظار داشت : به تنظیم بازارمسکن – خرید یا اجاره - کمک نموده ، شهرراتاحد امکان - درصورت افزایش مداوم مسکن اجتماعی - ازسلطه بختک وارسرمایه سوداگربرهاند .

با تنظیم تدریجی بازار، میتواند کمک مهمی برای سروسامان دادن به فعالیت های عمومی بخش مسکن ، وبتبع ان بخش مهم ساختمان سازی وصنایع ساختمانی ، باشد .

میتواند درحدامکان کمکی جهت دست کم تعدیل عوارضی چون : حاشیه نشینی شهری ، جدانشینی شهری و همچنین طرد شهری وسایرعوارض مشابه ، باشد .

بلاخره با توسعه وافزایش تعداد مسکن اجتماعی ، میتوان امیدواربود واحد های مسکونی خالی نگداشته شده (درکلانشهرتهران بین 300 تا500 هزارواحد ! ) بتدریج و بنا چار ! ، ازوضعیت مسئله سازکنونی خارج شده ، واحد های مذکورخود را دستکم برای اجاره مناسب عرضه نمایند .

اکنون با توجه به اینکه اگرهمه جوانب فوق در نظر گرفته شود ، میتوان انتظار داشت که مسکن اجتماعی بشرحی که گذ شت ، بتواند کم وبیش کمکی برای برآوده شدن تمام خواسته های فوق ، باشد. هرچند شخصا" چنین توفیقی را بسیار بعید میدانم !؟ چون ازجهات بسیاری شرایط لازم برای چنین توفیقی، فراهم نیست . چون ازیکسو ذینفع های صاحب قدرتی وجود دارند که بهیج وجه ، چنین جهت گیریهائی را تحمل نخواهند کرد . ازسوی دیگرعوامل تصمیم گیرنده موثردراین زمینه ، بطورکلی درحال وهوا دیگری بسر برده ، برداشتها وخواستهای متفاوتی دارند . که به این سادگی به اجماعی که برای توفیق چنین اهدافی ضروری است ، نخواهند رسید!

بهرحال با توجه به بعید دانستن توفیقی دراین زمینه ، البته با کنارگذاردن بدبینی ، سعی خواهد شد راه حلهای ممکنی که تمام ملاحظات پیشگفته دران لحاظ شده باشند ، مطرح گردند . انهم با افزودن این مهم که : اگرهدف ایجاد مسکن اجتماعی با ویژگیها ورعایت شرایط مذکورباشد ، نباید این کار را بیک طرح وراه حل محدود نمود. بلکه ضمن اینکه باید حساب انرا بکلی از مسکن مهرویا هرالگوی دیگری که مفهوم شناخته شده «مسکن اجتماعی» را نداشته باشد، مجزا وهرکدام را بطورکاملا"جداگانه مطرح نمود ؛ باید راه حلهای مختلف رادرسطح جامعه وافکارعمومی ارائه داده وهمچنین ازسایرسروران علاقه مند وصاحب نظردراین زمینه ، تقاضا نمود ، با توجه به جوانب امروحفظ مفهوم وخصلت «سوسیال» مسکن اجتماعی راه حل وپیشنهاد های واقع گرا وکارامد ترخودرا مطرح نمایند . تابتدریج راهکارهای کارامد تر، راهکار هائی که بگونه ای مستدل برتربوده واقبال عمومی را با خودهمراه داشته باشند ، بیشتر بکارگرفته شوند .

اکنون سعی خواهد شد برخی پیشنهادهای ممکنی که با ملاحظات پیشگفته هم اهنگ ومنطبق باشند مطرح گردد.

پیشــــــــــــــــــــنهاد الف : جهت احداث مسکن اجتماعیء اجاره ای

این پیشنهاد ، براین فرض استواراستکه : جهت رفع یا تعدیل نسبی مشکلات کلانشهرها وبطورعمده « مشکل مسکن » وازمیان رفتن ویا دستکم تعدیل عوارض شهری همچون ، حاشیه نشینی و غیره «جلوگیری کامل ازگسترش کلانشهر» که هدف پایه طرحهای جامع کنونی است . باید کنارگزارده شود ! بجای ان ازجلوگیری ومحدودیتها بعنوان وسیله ای برای کنترلء گسترشء هدفمند ودرحد لزوم شهراستفاده نمود . گسترش کنترل وحساب شده ای که هدف ان باید ، درشرایط کنونی ، تقویت جایگاهء (استاتوت) یگانه کننده ( انتگراتیو) کلانشهر، وهماهنگی ان - ازطریق گسترش مذکور- با توسعه عمومی کشورباشد .

بنابراین میتوان انتظارداشت ازاین ببعد ، درمناطق مسکونی شهر، افزایش میزان معینی ازتراکم بسته به مورد میسر گردد . البته بازهم لازم بیاد اوری استکه : این افزایش تراکم ، بصورمختلفه ای از شروع اجرائی شدن ، طرحهای جامع کلانشهرها بویژه درتهران ، همواره وجود داشته است . ازتراکم فروشیها گرفته ، تا بفرض برنامه احداث برجهای پنجاه طبقه ، وبسیاری ازموارد مشابه ، که همگی بافزایش تراکم ، بیش ازمیزان مصوب ، میسربوده است . اساس پیشنهاد مورد نظراین استکه : ازاین به بعد هرگونه افزایش ترا کمی ، بیش ازانچه مقررومصوب است ، ازان جمله تراکم فروشیهای مشکل افرین، بکلی ممنوع گردد . بلکه فقط هنگامی افزایش تراکم میسر باشد که بخشی ازان - دستکم نیمی ازان - به مسکن اجتماعی ، ویا مالکیت جامعه شهری ، اختصاص داده شود !

این پیشنهاد برپایه این واقعیت استکه : درشهرها وبویژه کلانشهرهایءهرجامعه مبتنی براقتصاد بازار، فقط بخشی ازجامعه شهری مالک واحد ویا واحدهای مسکونی ویا زمین قابل ساخت سازهستند. اما بسیاری ازشهروندان یا مالکیتی ندارند ، یعنی اجاره نشین اند ، یا اینکه درکلانشهرهای کشورهای پیرامونی به صورت غیرمجاز درحاشیه این کلانشهرها ، بصورت حاشیه نشین ، ساکن هستند . بنابراین با اختصاص بخشی ازتراکم افزوده شده – تراکمی که درواقع به جامعه شهرتعلق دارد - بشهرداری ، بعنوان نماینده جامعه شهرواحداث واحدهای مسکن اجتماعی درانها ، میتوان گفت : تا اندازه ای در جهت پرکردن ویا تعدیل شکاف میان اقلیت مالکین واکثریت بدون مالکیت شهری گام برداشته ایم ! بدون اینکه درحق مالکیت صاحب ملکی هیچ تحمیلی اعمال شده باشد ! چون چنین مبادله ای کاملا" اختیاری است .

واقعیت غیرقابل انکاراین استکه : درکلانشهرهای ما ویا هرکلانشهردیگری درجهان پیرامونی ، جامعه شهری را باید کل شهروندانی به حساب اورد که درشهر وحاشیه ان ، حال مجازیا غیرمجازساکن هستند . جمعیت شهری حاشیه نشین اکثرآ" فاقد مالکیتی ، درقلمروئی که دران ساکنند ، میباشند . بنابراین ، چنین جمع عظیم بدون مالکیت مسکن ویا بدون دسترسی ممکن به واحد مسکونی ایکه حداقل امکانات سکونتی مطلوب را داشته باشد ، چگونه میتوانند از«حق به شهر» که بخش عمده ان حق به «مسکن » است بهره مند شوند ؟ بلی ، بخشی ازاین شهروندانء بدون مالکیت اجاره نشین هستند ؛ یعنی از حداقل توان مالی لازم برخوردارند که اجاره مسکن خود رابپردازند . اما مابقی که چنین توانی را ندارند ، درچه وضعی بسر میبرند ؟ مسکن اجتماعی درواقع درپی تحقق این هدف است که امکاناتی فراهم شود که ، از یکسو ان بخش ازشهروندان که ما لکیتی نداشته ولی توان مالی برای اجاره سرپناهی راهم ندارند ، بتدریج دستکم قادر به اجاره سرپناهی با امکانات مسکونی حد اقل ، بشوند .

درجوامع شهری ایکه : بخش عظیمی ازساکنان ان فاقد حقوق اجتماعی ازجمله محل سکونت میباشند ،

فراهم نمودن امکانات مسکونی برای بخش درحاشیه مانده ، بمعنی تعدیل تدریجیء : قطبی شدن جامعه ، کاهش حاشیه نشینی ، جدانشینی وطرد شهری ، خواهد بود. تعدیل چنین عوارضی اگرکمک به انتگراسیون اجتماعی کلان شهر باشد ، بی شک کمک به پویائی اقتصادی، اجتماعی ومشارکت بیشتراحاد جامعه شهری درروند توسعه کشورنیزخواهد بود .

بنابراین افزایش کنترل شده درصد تراکم شهری ، بصورتیکه بگونه ای قابل دفاع درخدمت یگانگی (انتگراسیون) باشد ، ضرورتی استکه : هرپژوهش وتحقیق همه جانبه ای ، که بخش شهری کشور را در شرایط کنونی مورد مطالعه قراردهد ، به روشنی انرا تائید خواهد نمود .

بنابراین وبراساس توضیحات وادله قابل پذیرش فوق میتوان مقررنمود : ازاین پس درکلانشهرها ، در جهت اهداف مطرح شده ، افزایش تراکم درکاربردهای مسکونی- بیش ازمیزان مصوب - فقط درصورتی ممکن خواهد بود که ، بخشی ازتراکم افزوده شده ، به احداث مسکن اجتماعی اختصاص داده شود . چنین مصوبه ای بهیج وجه دستوری نیست. بلکه کاملا"اختیاری است. اما این افزایش تراکم که نصیب مالکیت حقیقی یا حقوقی میگردد ؛ حقی استکه ، درواقع جامعه شهر، با حق احداث بنا بمیزان نیمی ازتراکم افزوده شده درملکء مالک حقیقی یا حقوقی مبادله مینماید . تا شهرداری به نمایندگی ازجامعه شهر، بتواند در نیمه دیگر تراکم افزوده شده ، مسکن اجتماعی احداث نماید .

همانگونه که ملاحظه میگردد : چنین مبادله ای باتراکم فروشی کنونی تفاوت بنیادی دارد . بلکه دراین مبادله بخشی ازتراکم افزوده شده – حداقل نیمی ازان – به جامعه شهربرای احداث مسکن اجتماعی تعلق خواهد گرفت . دراین مبادله نه مالک به شهرداری ، بابت تراکم اضافی ، ونه شهرداری به مالک بابت حق احداث بنا ی نیمه دیگرتراکم افزوده شده ، وجهی نخواهد پرداخت ! بنابراین چنین مبادله ای بسیارعادلانه بدون مشکل حقوقی ودرجهت منافع مالک ودهکهای کم درامد شهرخواهد بود . اما درضمن طبیعی استکه در جهت منافع سرمایه سوداگرحاکم برشهر وذینفع های ساخت وسازبا بودجه دولتی نخواهد بود !

این مبادله میان مالک ء هرملکی که متقاضی استفاده ازافزایش تراکم است با شهرداری ، برخلاف تراکم فروشی که شهر را جولانگاه برج سازان نموده وبرطرد شهری ودرنتیجه حاشیه نشینی میافزاید . دقیقا" بعکسء عواقبی که "تراکم فروشی " برجای گزارد ! موجب کاهش تدریجی عوارض مذکورخواهد شد .

چنین طرحی مسلما" روی مالکیت های خُرد وحتی بسیار خُرد شهری ، بیشترتکیه خواهد داشت . قطعات بسیار خُردی که در واقع درکلانشهرهای ما ، اکثریت زمینهای ساخته شده را تشکیل میدهند . فرضا" در محلات مسکونی جنوب ، جنوب غربی وشرقیء تهران ودربافتهای فرسوده ، اغلب قطعه بندی زمین های ساخته شده ویا نشده قطعات کوچک اند . قطعاتی با مساحت صد ، دویست ، سیصد وچهارصد مترمربع که اغلب مساحت بنای احداث شده درانها حداکثر برابرمسا حت زمین های ساخته شده است . این زمینها هنگامی که مالکین انها فرصت دوبرابرکردن سطح زیر بنای مسکونی شان راداشته باشند ، به احتمال زیاد اکثرا" راغب به استفاده ازچپنین فرصتی خواهند بود .

تکیه بیشترروی قطعات کوچکتر، به این علت استکه : معمولا" بناهای احداث شده درچنین قطعاتی با کاستی های فنی- ساختمانی نیزمواجه اند . ازان جمله کاستی های مربوط به سازه ویا مقاومت بنا درمقابل زمین لرزه و یا کاستی های دیگری که میتوان دریک همکاری میان شهرداری ومالکین زمین های مورد بحث ، بتدریج انها را درهمه زمینه ها حتی الامکان بهینه سازی نمود . ا زانجمله طرحهای مربوط به صرفه جوئی ازاتلاف انرژی ، که بفرض درصورت عایق حرارتی نماها وبام چنین بناهائی، ا هزینهء معمولا" زیاد نماسازیهای واقعا"غیرمنطقی وکلا" غیرضروریء رایج ، صرفه جوئی نموده ، وبجای ان باهزینه کمتری ساختمان ها را باعایق حرارتی نما سازی نمود . عایقی که با مصالح سبک ، کم وزن وارزانی همچون یونولیت (پلی استرین) ویامشابه ان ، موجب صرفه جوئی درانرژی حرارتی تا هفتاد درصد خواهد شد . صرفه جوئی زیادی که ، هم کمک مالی برای ساکنین چنین واحد هائی است ؛ وهم با صرفه جوئی بسیارازمصرف انرژی – یا درواقع هدردادن ان - میتوان بمیزان قابل ملاحظه ای ازالودگی هوا که یکی ازمعضلات زیست محیطی کلان شهرهاست ، کاست . بلاخره بهینه سازی های کم هزینه دیگری که با همکاری مداوم شهرداری با متقاضیان ساختمانی به وصفی که گذشت ، میتوان انجام داد

نحوه به اجرا در اوردن پیشنهاد الف ، دریک پروژه فرضی

عوامل شرکت کننده دراجرا واستفاده بعدی ازان :

1- مالکء حقیقی ویا حقوقی که متقاضی ، تراکم ساختمانی افزون برتراکم مصوب برای ملک خود است .

2- شهرداری بعنوان مالک واحدهای مسکونی اجتماعی به نمایندگی ازجامعه شهر.

3- بانک ارائه دهنده وام به شهرداری برای مخارج ساختمانیء واحدهای مسکونی ایکه دراین مبادله به شهرداری تعلق خواهند گرفت .

4- بنگاه معاملات ملکی محل برای اداره امورنگهداری وسایر نیازهای جنبی واحدهای مسکونی

در این نمونه فرضی وبعنوان مثال : زمینی به مساحت فرضا" 500 مترمربع در منطقه مسکونی با تراکم کم ، بفرض باتراکم مصوب 120 درصد را درنظر میگیریم . درچنین قطعه زمینی میتوان مطابق با میزان تراکم ساختمانی مصوب 120درصد مساحت زمین به استثنای فضاهای جنبی ( زیرزمین پارکینک وغیره) بنای مسکونی احداث نمود . مطابق با میزان تراکم مصوب سطح مسکونی چنین بنائی 600 متر مربع خواهد بود . حال شهرداری به نمایندگی ازطرف جامعه شهرمیزان درصد تراکم مسکونیء بنای مذکور را از120 درصد باافزودن بفرض ، صد درصد ، به 240 درصد ، افزایش خواهد داد . اما مشروط به اینکه : نیمی ازتراکم اضافی به جامعه شهر- بنمایندگی شهرداری- تعلق گیرد . چنین قطعه زمینی اگرساخته شده باشد ویا اینکه دران قصد ساختمان داشته باشند ؛ مساحت مسکونی قابل ساختمان دران ، حداکثر 600 مترمربع ویا کمترخواهد بود . اکنون بااین پیشنهاد مالک زمین قادرخواهد شد ، سطح بنای قابل ساختمان ویاساخته شده خود را تا 1200 مترمربع ، افزایش دهد . البته مشروط به اینکه 300 مترمربع ان به شهرداری – جامعه شهر- تعلق داشته باشد . بدبن ترتیب دراین مثال : درپایان کارمالک حقیقی یا حقوقی وشهرداری هرکدام به ترتیب مالک 900 و 300 مترمربع بنای مسکونی ساخته شده ، خواهند شد .

همانگونه که ملاحظه میگردد . چنین توافقی ، برای مالک زمین مبادله سود اوری است . چون مالک میتواند ازیک سو ، بدون هیچ پرداختی به شهرداری ( نظیرتراکم فروشی ) سطح بنای مسکونی خود را دراین مثال 50 درصد بیش ازتراکم مصوب افزایش دهد . ازسوی دیگربا پرداخت هزینه ساختء سهم شهرداری به مالک یا مالکین ، انها میتوانند پروژه خودرا با امکا نات سهل ومناسب تری به اجرا دراورند. شهرداری هم درمقابل ، هزینه ساختمانیء سهم خود ( دراین مثال مخارج ساختمانی300 مترمربع سهم شهرداری ) را به مالک ویامالکین خواهد پرداخت . اکنون ازانجا که هزینه ساختمانی پرداخت شده توسط شهرداری درشرایط فعلی فرضا" درشهرتهران حتی درمناطقی با ارزان ترین بهای زمین کمتراز یک چهارم بهای تمام شده واحدهای مسکونی به اجرادرامده ، مثلا" 20 تا25 درصد ان خواهد شد . در نتیجه ، درچنین حالتی بانک وام دهنده میتواند این مبلغ را بدون هیچگونه ریسک ودغدغه ای برای شهرداری تامین نماید . چون ضمانت این وام – ارزش بازارء واحدهای مسکونی سهم شهرداری - چندین برابر وام ارائه شده خواهد بود . علاوه بران پرداخت هزینه وبهره چنین وامی نیزبسهولت ازمحل اخذ اجاره واحدهای اجتماعی مذکورقابل پرداخت است . نکته بسیارمهم دیگراین استکه : درتراکم فروشی مبلغی که شهرداری بابت فروش کسب مینماید درصد بسیارکمی ازبهای بازارواحدی که بافروش تراکم ساخته شده است ، میباشد . یعنی درشرایط کنونی حتی کمتراز10 درصد ان است ! اما دراین پیشنهاد انچه ازاین مبادله نصیب شهرداری میشود، درواقع ودرپایان کاردست کم بیش از70 تا 80 درصد بهای بازار واحد ساخته است . ازانجائی که واحدهای اجتماعی ساخته شده متعلق به جامعه شهر ویا شهرداری است . شهرداری میتواند با فروش حداکثر ده درصد ازواحدهای متعلق به شهرداری دراین مبادله ، بیش از مبلغی که دراثرفروش تراکم ، به شیوه ای که تاکنون انجام داده ، بدست اورد !!؟ یعنی در این حالت شهرداری- جامعه شهر- نه تنها دغدغه ای بعلت ممنوعیت فروش تراکم و کاهش درامد نخواهد داشت ؛ بلکه چندین برابرانرا برای جامعه شهربدست خواهد اورد. علاوه بران بجای تشدید مشکلات ناشی از" تراکم فروشی " کذائی با اجاره دادن واحد ها بصورت ، مسکن اجتماعی - کمترازبهای بازار- هم موجب تعدیل عوارض نامبرده وهم کمک قابل ملاحظه ای به دهک های کم درامدترخواهد شد . یعنی بسهولت تشدید مشکلات بوجود امده ، دراثرتراکم فروشی ، را به تعدیل تدریجی مشکلات مذکور تبدیل خواهد نمود.

اکنون باید پرسید: چنین تفاوت هنگفتی که درشرایط کنونی به جامعه شهری نمیرسد . یعنی سود واقعی هنگفتی که خرید تراکم برای سودگران وبرج سازان ایجاد مینماید ، به کجا میرود ؟ نصیب چه کسانی میشود ؟ روشن است ، به سرمایه سوداگرحاکم برشهر ! بنابراین درواقع چنین پیشنهادی ، با مواجه اصولی وتوجه به این مهم که: افزایش تراکمی که تاکنون به این و ان فروخته شده ، درواقع متعلق به جامعه شهری است . ازنظرحقوقی شهرداری نمیبایست ، انرا به این ان بفروشد! تا انها چندین برابر مبلغی که برای خرید تراکم به شهرداری میپردازند سود ببرند . اما اکنون با چنین پیشنهادی بخشی ازانچه ، درکیسه گشاد سوداگران انباشت میشود ، به شهرداری وجامعه شهرودرنتیجه دهک های کم درامد ، خواهد رسید ! حساب وکتاب ان بسیارساد ه است ، هرکودک دبستانی هم ازعهده ان برمیاید. ایا باوجود چنین ذینفع هائی، شما خواننده محترم پذیرش واجرای چنین پیشنهادهائی را بعید نمیدانید ؟!!

نکته دیگراینکه دوری جستن ازطرحهائی که بصورت مجموعه های بزرگ نظیرانچه بصورت رقت باری – از نظر سیمای شهری ، معماری وهویت شهری - درشهرهای جدید احداث شده اند . موجب خواهد شد : بنا های جدید کاملا" انتگره وهمخوان ، هماهنگ باسیمای و بافت شهری موجود شکل گرفته وهرمورد ، هویت وکاراکتر مربوطه خود را داشته باشد .

مسئله هماهنگی کامل واحد مسکونی اجتماعی با محیط اطراف خود ، که دراین پیشنهاد بگونه ای کاملا" طبیعی وبدون هیچ کم وکاستی رعایت میشود ، امری است که در توفیق چنین طرحهائی واقعا" اهمیت تعیین کننده دارد . یعنی مانع جدانشینی وچندپارگی بافت شهری میشود . مسئله ایکه بعلت قطبی بودن جامعه واختلاف زیاد توان مالی طبقات اجتماعی در وضع موجود ما ، بسرعت قابل شکلگیری است ! دراین حالت بامحله ، شهرک ویا منطقه مجزائی که در ان سکن اجتماعی احداثشده ، مطلقا" مواجه نیستیم ؛ بلکه درساختمانهائی که ازاین پس درنقاط مختلف شهر ، در صورت تمایل مالک ویا مالکین ان ، ساخته ویا بازسازی خواهند شد ؛ چند واحد مسکن اجتماعی هم وجود خواهد داشت ! علاوه بردوری جستن ازایده غیرضروری ومشکل افرین "مکانیابی"های متعارف !؟ برای احداث چنین واحدهائی وبهرمندی از امکانات موجود درهمه نقاط شهر، توجه به معماری این واحد ها از نظر اندازه ومساحت مطلوب ان نیز ، قابل اهمیت بسیاراست . تجربه نشان داده که هرچند این واحد ها نباید مساحت های زیاد داشته باشند. ولی درکوچک بودن ومحدویت سطح زیر بنای انها هم نباید ، اغراق شود . یعنی بفرض چنانکه گفته شده : واحدهای مسکن اجتماعی مساحتی بین 35 تا 50 مترمربع داشته باشند . چنین تعیین مساحتی حتما" بامشکل مواجه خواهد شد. چون برای این واحد ها استثنایء مسئله داری قائل شده است . هرچند میباید درتعیین بزرگی این واحد ها صرفه جوئی را رعایت نمود ؛ لیکن نه تا اندازه ایکه انها را از بقیه مستثنی کند ! بنابراین میتوان ازنظرسطح زیر بنا : این واحد ها راکم وبیش مشابه با واحد های کوچک ومتوسط موجود درهرمحل در نظرگرفت .

اکنون این وا حدها که ، دراین پیشنهاد ، متعلق به شهرداری خواهند بود ؛ شهرداری میتواند اجاره انها راحداقل بین 20 تا30 درصد و حداکثر تا 100 درصد ، یا برابربا اجاره بهای بازار برای چنین واحدهای مسکونی تعیین نماید ! یعنی شهرداری بصلاح دید جامعه شهر ، میزان اجاره بها رابرای دهک ها کم درامد میان حداقل وحداکثر مذکور، بسته به هر مورد ، تعیین خواهد کرد .

واقعیت این استکه : همینقدرکه رفته رفته بخشی از واحدهای مسکونی شهر به جامعه شهرتعلق داشته باشد ، حتی اگر میزان اجاره اینگونه واحد ها تفاوت کمی با بازار اجاره داشته باشد ؛ بازهم میتواند نقش تنظیم کننده بازار وجلوگیری از افزایش بی رویه قیمت ها را بگونه محسوسی ایفا نماید .

برای اینکه شهرداری جهت امورمربوط به اجاره ونگهداری این واحد ها نیازی به گسترش تشکیلات خود نداشته باشد ، میتوان درمقابل پرداخت درصدی ازاجاره بهای این واحدها - بفرض 2 تا 5 در صد ان ، که در بسیاری کشورهای دیگرنیزمعمول است . این اموررا به بنگاه های معاملات املاک ومستقلات هرمحل واگذارنماید .

پیشنهاد . ب : مالکیت مشترک، احداث مسکن نخست «اجاره ای» وسپس «ملکی» ازطریق بسیج پس اندازهای خُرد

پیشنهاد- ب ، برپایه مالکیت مشترک واحد های مسکونی استکه ، عمدتا" متکی به پس اندازهای خُرد خواهد بود . ازانجا ئیکه بخش عمده دهک های کم درامد قادربه خرید ویا پرداخت اجاره کامل مسکن مورد نیازشان در حالیکه اجاره بها مرتبا" روبه افزایش اند ، نمیباشند . میتوان ازطریق شراکت انها با شهرداری ، نوعی «مسکن مشارکتی» ایجاد نمود . یعنی ازطریق پشتیبانی وحمایت جامعه شهری ، شرایطی بوجوداورد که ، متقاضیان کم در امد بتوانند ، پس اندازهای ، خُرد واندکء خودرا - البته بصورتیکه منافع وحفاظت اندوخته اندک شان حفظ وتامین گردد - درچنین مشارکتی بکارگرفت .

بدین ترتیب که شهرداری با سرمایه اولیه نسبتا" اندکی شرکت سهامی عامی را تشکیل میدهد . این شرکت مالک واحد های مسکونی شراکتی خواهد شد . چنین شرکتی با دارا بودن تعداد سهام چند میلیونی میتواند سهام خودرا به کلیه افرادی که قصد ، استفاده ازتسهیلات ، ویا اینکه صرفا" خرید سهام انرا دارند ، بفروشد . این شرکت باسرمایه اولیه محدود و سپس با فروش سهام خود میتواند به مرور زمان واحد های مسکونی مورد نیازرا تولید نموده یا اینکه ، انها را ازسازندگان متفرقه ، خریداری نماید . هدف عمده دراین طرح اولویتء اجاره مسکن به سهامداران انست . هرمتقاضی که سهامی ازشرکت را خریداری نموده باشد ، بسته به تعداد سهامش دراجاره چنین واحدهای مسکونی اولویت خواهد داشت . ازانجا که باکمک اولیه شهرداری درخرید واحد های مورد نظر، میتوان انتظار داشت که فرضا" اجاره انها کمی کمتر- فرضا" تا 20 درصد کمتر – ازبهای بازارباشد . بنابراین متقاضی اجاره هم اینکه ، بفرض 20درصد اجاره بها کمترخواهد پرداخت ؛ وهم به نسبت به سهام – درواقع مالکیتی – که دارد ، خواهد توانست ، بفرض ده درصد ویابیشر ازاجاره بهای واحد خود بکاهد . درواقع متقاضی اجاره مسکن مشارکتی هم اجاره اش کمی کمتر اجاره بازار است . هم چون سهامدار شرکت مذکوراست نیازی به پرداخت ، انچه امروزه در جامعه ما بنام ودیعه معروف شده ، نخواهد داشت . فرضا" اگر سهامش بیست تا سی در صد بهای واحد مسکونی اش باشد . اجاره اش نسبت به واحدهای مشابه در بازار حدود 50 در صد کمترخواهد شد . اکنون اگرمتقاضی فوق بتواند ، حال هرچند بمیزان بسیارمحدود ، صرفه جوئی نموده ، برمیزان سهام خود بیافزاید .بازهم به همان نسبت ازاجاره بهایش کاسته خواهد شد. درچنین وضعیتی هنگامیکه کل سهامش ازسطح معینی فراتررفت ، درصورت راغب بودن ، خواهد توانست به کمک وام بانکی ویا تسهیلات مشابه برای پرداخت مابقی بهای واحد مسکونی ، مالک واحد مسکونی بفرض استیجاری خود شود . این پیش نهاد بطورعمده ای به این واقعیت توجه دارد : دهک های کم درامد هنگامی که بامشقت بسیاراورده ای را فراهم میاورند . این اورده درواقع همهء داروندار انهاست ، یعنی گاه فرش زیرپای خود را میفروشند تابتوانند مبلغ مذکوررا فراهم کنند . بنابراین هنگامی که چنین اورده صرف ، خرید سهام شرکت پیشنهادی ، که واحد های مسکونی ان درداخل شهر است ، میگردد . آورده محدود ان برای اوبسیارمطمئن ومنطقی وبا افزایش بها همچون سایراملاک ومستقلات داخل شهر ، بکارگرفته میشود . یعنی هرچند مالکیت محدود انها - که ازطریق خرید چند سهم بدست امده – اما بمراتب ارزش بیشتری خواهد داشت ، تا انچه برای واحدهای مسکونی شهرهای جدید ویا مشابه ان پرداخت نموده اند . چون ارزش واحد مسکونی درشهرهای جدید به هیچ وجه باواحد مسکونی داخل کلانشهر قابل مقایسه نیست ! حفظ ارزش آورده ای بامشقت زیاد فراهم شده این متقاضیان و کمک به امکان بهره گیری بیشترازبازار مسکن ، مسئله ایست که درهرطرحی میباید کاملا"جدی گرفته شود .

در پایان همانگونه که ملاحظه میشود ؛ هردو پیشنهاد اتکا ونیازچندانی به کمک دولت نداشته وعمدتا" متکی وقائم به امکانات جامعه شهری و یا جلوگیری ازهدررفتن ثروت هنگفت وحق جامعه شهری استکه : با "تراکم فروشیهای" کذائی ، درشرایط حاضر بی وقفه به سرمایه های سوداگرکلان فعال دراین عرصه ، افزوده است !!

مهدی کاظمی بیدهندی دیماه 1392