تراکم فروشی شهرداری وعواقب ان !

مهدی کاظمی بیدهندی

خرداد نود وسه ، همانگونه که شاهدیم دراین اواخردرزمینه مسکن وشهرسازی ومقولات مربوط به ان ، موضوعاتی همچون : سرانجام «مسکن مهر» ، «مسکن اجتماعی» و«انتقال پایتخت» بیشترمطرح بوده اند . این اواخرهمراه با موضوعات مذکورباردیگربحثء « تراکم فروشی» نیزپیش کشیده شده است . پس ازاینکه برخی ازعزیزان درباره این مسئله ازسایت ما پرسشهائی نمودند . هرچند دربخشهای پیشین درمورد نقش ان درتشدید مشکلات پیش رواشاره هائی داشتیم ؛ با همه اینها ، دراین فکربودم که چگونه میتوان این مسئله را بدون اینکه دچارتناقض گوئی شوم ، با توضیحات بیشتری به بحث بگذارم ؟ چون ازیکسوتراکم فروشی را اقدامی مشکل افرین میدانم که بهیج وجه قابل دفاع نیست ! از سوی دیگرانتقادهائی که نسبت به ان مطرح میشوند نیز ، اکثرا" انتقاده هائی هستند که همه ابعاد مسئله را لحاظ نمیدارند .

بنابراین ، برای اشنائی دقیق تر با نظریات موافق ومخالف ان ، ازاینترنت کمک گرفتم . انهم به این صورت که : عنوان یاعبارت « تراکم فروشی شهرداری» را وارد گوگل فارسی نمودم . سپس با قریب به 22صفحه وبیش از دویست عنوان دراین زمینه مواجه شدم . عناوینی چون :

- تجارت پرسود بنام تراکم فروشی

- تراکم فروشی غیر قانونی است

- اسمان تهران متری صدوبیست هزارتومان

- عواقب تهران فروشی شهرداری

- فروش تراکم قانونی ویا غیر قانونی ؟

- شهرداری : بافروش تراکم زیر ساخت ها را گسترش داده است

- شهرداری کرج هشتاد در صد از در امد شهرداری از تراکم فروشی است

وبلاخره بسیاری ازعناوین مشابه دیگر. اکثراین خبرها ، اظهارنظرها ، انتقادها وموضوعات مربوطه دیگر را ، هرچند بسیار تکرار شده بودند ، کم وبیش مطالعه نمودم .

درمقابل وهمراه باعناوین فوق که تعداد انها دراینترنت تحت عنوان « تراکم فروشی شهرداری » به بیش ازدویست عنوان میرسد ؛ استدلالهائی نیزمطرح شده بودند که توجه به انها نیز میتواند چیستی مسئله ، بویژه بعضا" ، طرح وارونه ، آنرا ، بیشتربرملا و لزوم دقت بیشتردر«طرح مسئله» مورد نظررا اثبات نمود . البته طرح مسئله ایکه : بدون هیچ شک وتردیدی ، میباید بعنوان مبنیء هرقضاوتی دراین زمینه قرارگیرد . بعنوان مثال : استدلالهائی که مشکل تراکم فروشی را افزایش میزان ساکنین ازظرفیت مکانی موجود میدانند . ویا اظهارات دیگری مشابه ان ، که مترصد نوعی قانون شکنی وعدم رعایت مصوبات میباشند ، استدلالهائی هستند که مسئله را وارونه مطرح میکنند . چون درمقابل چنین استدلالهائی میتوان گفت : بعکس ، ساکنین مکانهای شهری مورد بحث ، بعلت جلوگیریء «دستوری» ازگسترش مورد نیازشهر، پیشاپیش دچارکمبود فضائی شده اند !؟ ویا «تقابل» سیاست گذاریهای جاری باروند تحولات بخش شهری کشور، زمینه را برای کم توجه ای به مصوبات فراهم میکند . همانگونه که ملاحظه میشود اگرقرار باشد به این کلی گوئیها که مبنیء پژوهشی مشخص وقابل دفاعی ندارد ، ادامه دهیم ؛ میتوان درمقابل هرادعائی عکس انرا حتی بصورت مستدل تر مطرح نمود ! بنابراین ، بااینگونه بگومگوها سرانجام به نتیجه مطلوب نخواهیم رسید . البته همانطور که قبلا" گفتم : تراکم فروشی را بهیج وجه قابل دفاع نمیدانم . در بحثهای قبلی دراین سایت ازان همواره بعنوان یکی ازعوامل تشدید مشکلات شهری نام برده ام .

اکنون اگروضع موجود را بادقت و لحاظ همه جوانب ، مورد توجه وتامل قراردهیم ، میتوان گفت : بلی «تراکم فروشی» اقدامی نادرست ومشکل افرینی است! خوب : مگراحداث شهرهای جدید بدورازکلانشهر، که بعد روی دست بمانند ، حتی تا اندازه ای ، مسکن مهررا هم قربانی خودنمایند ، ودرواقع امکانات بسیارمحدود جامعه را هدر دهند ، مسئله سازونادرست نیستند ؟ پس چراازچنین احداثهائی انچنان که باید انتقاد نشده است ؟ مگر دراین چهل وچندسالی که بفرض ، ازهدف گیریهای مشکل افرین ، طرح جامع تهران ، میگذرد شاهد مزید برعلتهای بی پایان اهداف ان نیستیم ؟ پس چرا انرا مورد نقد اساسی قرارنمیدهیم ؟ درعوض ، مرتبا" این یا انرا متهم به عدم رعایت مصوبات - انهم مزید برعلت – انرا میکنیم !؟ اگراهداف پایهء بفرض ، طرح جامع تهران با رعایت دورنما واینده ای که بخش شهری درپیش داشت ، ارائه شده بود ، اصولا"نیاز به تراکم فروشی پیش میآمد ؟ البته واقفم که برخی این نحوهء مواجه شدن با مسئله را ، نمی پذیرند . اماچرا نمی پذیرند ؟ چون برداشت های غالب دراین زمینه ، درکشورما ، نوعی برداشت تکنوکراتیک کلیشه ایست ، که به الگوهای شهرسازی وارداتی همچون «وحی مُنزَل» مینگرد ! نه اینکه بجای کلیشه کردن انها میباید ازتجربیات ارزنده این الگوها ، برای پاسخگوئی بمشکلات مشخص پیش رو، انهم بارعایت همه ویژگیهای مربوطه ، استفاده ونه «کلیشه » نمود . بنابراین ، میتوان گفت : تنها راه رها شدن ازچنبره کلیشه کاریها ی رایج ، که تاکنون به شهادت همگان - انهم علیرغم ادعاهای واهی تهیه کنندگان ان - جزمزید برعلت شدن وتشدید مشکلات کلانشهرهای کشور ، هنر دیگری نداشته اند ، مبنی قراردادن «طرح مسئلهء مشخص» ازواقعیت پیش رو است .

با توجه به واقعیت پیش رو، یعنی توجه ای همه جانبه به مرحله ویژه توسعهء پراُفت و خیزی که دران قرارداریم ؛ ضروری است ، پیش ازهربحث وتحلیلی ، متوجه کل بخش شهری ، سیستم وشبکه شهرهای کشوروتحولات مربوط به گرایشهای ساختاری استقرارفضائی ان باشیم . برای ترسیم واقع گراتر چنین دورنمائی باید : همانگونه که دربخشهای قبلی نیزبارها به ان اشاره داشتم ، سه ویژگی بسیار بنیادی بخش شهری کشورکه متاثرازعوامل متنوع اقتصادی ، اجتماعی– جمعیتی ، سیاسی وفیزیکی – فضائی – زیست محیطی ، در وضع موجود هستند ، را در نظرداشته باشیم .

الف) توجه به این واقعیت مهم و تعیین کننده که : جمعیت بخش شهری کشورکماکان روبه افزایش خواهد بود. بگونه ایکه با استناد به داده ها واماروارقام پیش رو وهمچنین مطالعات بسیاری که توسط پژوهشگران درسراسر جهان ، ازانجمله : گروهها ومراکز پژوهشیء اسکان بشرسازمان ملل ، درباره جمعیت بخش شهری کشورهائی مانند ایران (کشورهائی نظیر ترکیه ، مکزیک ، کلمبیا، پرو برزیل ، ارژانین واکثرکشورهای خاور دور) انجام شده ، جمعیت شهری کشورما تا سال 2050 دست کم به دوبرابرمیزان کنونی یا قریب به 90 میلیون نفر، خواهد رسید . انهم با توجه به اینکه جمعیت بخش شهری ایران از 1320 خورشیدی تا 1357قریب به چهارتا پنج برابروازانقلاب 57 تاکنون نیزدوتا سه برابرشده است . اکنون پرسش کلیدی و بسیارمهم و قابل تامل این استکه : ایا این روند – حال باهرسیاست وبرنامه ای - اصولا"قابل پیشگیری است ؟ پاسخ بسیار واضح وروشن است . خیر! چون این افزایش جمعیت که عمدتا" ناشی از جابجائی جمعیتی است ، ویژگی دوران گذرازوضعیت توسعه نیافتگی است . مختص کشورما هم نیست . همهء کشورهای درحال توسعه بگونه ای مشابه با این تحولات جمعیتی مواجه هستند . افزایش جمعیت شهری ایکه در کشورهای توسعه یافته کنونی عمدتا"درقرن نوزدهم تحقق یافت . بنا براین ، تصور پیشگیری از افزایش مداوم جمعیت بخش شهری ، که همواره مطرح میگردد ، مانند اینکه : اگرچنین میشد ویااگرچنان میکردیم ، ویا برخی که معتقد ند ، اگرروستا ها آباد میشدند ، جمعیت شهری افزایش نمیافت ، واقعا" توهمی بیش نیست ! درنتیجه ، هنگامی که با توجه به واقعیات وضع موجود بپذیریم که چنین پیشگیریهای دستوری و مبتنی بر«توهم » عملا"غیرممکن بوده ، انوقت درخواهیم یافت : تنها راهکارواقدام صحیح واصولی، پاسخگوئیء بی وقفه به نیازهای جمعیت شهری روبه افزایش است . پاسخگوئی که انچنان که باید دردهه های گذشته – یعنی دستکم ازاغازبکارطرح جامع درکلان شهرها - عمدتا"بعلت کمبود امکانات و البته ، علاوه بران ، برداشتهای سطحی نگررایج ، چندان جدی گرفته نشد . حتی بطورمداوم از ان جلوگیری هم نمودند!؟

ب)علاوه باافزایش مداوم جمعیت شهری، ویژگیء دیگراین افزایش درمرحله توسعه ای که دران قرار داریم ، گرایش عمدهء استقرارجمعیت وامکانات به استقراردرمراکزشهری بزرگ – تمرکزدرکلانشهرها – و اکثرا" کلانشهر اصلی کشور- تهران - است. درمورد این ویژگیء بسیارتعیین کننده ، هنگامیکه به نظرها وبرداشتهای رایج در کشور توجه مینمائیم ، اکثرا"علت چنین تمرکزی را بازهم نبود برنامه ، جهت تمرکززدائی وجلوگیری ازاستقرار بیشترجمعیت وامکانات درکلانشهرها و نه ویژگیهای ساختاری اقتصادی ، اجتماعی وسیاسی وضع موجود دانسته ، نهایتا"، ره افسانه زده ، راه حل چنین معضلی را به اجرای سیاستهای ,,تمرکز زدائی ,, یا تهیه واجرای ، فرضا" طرح ,, طرح آمایش سرزمین ,, موکول مینمایند . ازاین ببعد با جاافتادن ورواج چنین برداشتهائی، سیاستگذاری وبرنامه ریزیهای شهری بویژه درکلانشهرها ، جلوگیریهای«دستوری» را بصورت هدف اصلی خود قراردادند !؟ اکنون بازهم ، پرسش اصلی وبسیارتعیین کننده این استکه : ایا دراین مرحله ازتوسعه کشورچنین تمرکزی اجتناب پذیراست ؟ ایا میتوان ازطریق بفرض سیاستهائی که تحت عنوان ,,تمرکززدائی,, مطرح شده ویا بعضا" به تصمیم گیری هائی منجر شده و تاکنون باجرادر امده ، ازچنین تمرکزی جلوگیری نمود ؟ یا اینکه تمرکزمذکوردراین مرحله ازتوسعه کشورعملا" بعلل متنوع اقتصادی اجتماعی وسیاسی ( عللی که در بخش های قبلی این سایت بطور مشروح مطرح شده اند ) غیر قابل اجتناب است !؟ چون چنین تمرکزی باتوجه به ویژگیهای ساختاری اقتصادی ، اجتماعی - جعیتی وسیاسی کشور ، درواقع« ذاتی» این مرحله ازتوسعه کشوراست. یعنی همهء فعالیتهائی که گرایش به استقراردرکلانشهرو در نتیجه افزایش تمرکزدرانرا دارند ، دراین مرحله ازتوسعه کشور به چنین استقراری بشدت نیازدارند . چون کاستی وتوسعه نیافتگی ها در ابعاد مختلف بحدی است که ، راه دیگری ،جز راهی تهران شدن ، باقی نمیماند . خوب ، اگر چنین باشد ، که واقعا" هست ! اهدافی که درپی ممانعت از تمرکز بیشتر هستند جز اختلال در روند توسعه وایجاد مشکلات بیشتر– مثلا" افزایش شدید حاشیه نشینی ، تشدید قطبی شدن جامعه شهری ودرنتیجه جدانشینیهای بیشتر، نتیجه دیگری خواهند داشت ؟ درچنین وضعیتی چه باید کرد ؟ ایا جز تجدید نظراساسی درسیاست گذاریهای جاری انهم بالحاظ مشروط کننده های ویژگیهای ساختاری پیش گفته ، چاره دیگری خواهیم داشت ؟

پ) ویژگی سومی که درواقع مبین دورنمای تحولات بخش شهری جوامع درحال توسعه نیزهست ، این استکه : دراین اواخرانچه دربرخی ازکلانشهرهای این جوامع قابل مشاهده است، افزایش جمعیت شهرهای باجمعیت کمتراز100هزاروهمچنین تا 500هزارنفر، که اکثرا"درمنطقه کلانشهری قراردارند ، بوده است. بدین ترتیب که با تداوم رشد وسپس توسعه اقتصادی ، افزایش مستمر فعالیت های اقتصادی در کلانشهر ، بتدریج ارتباط متقابل و پیوند های اقتصادی ، اجتماعی وفیزیکی – فضائی نقاط شهری واقع درمنطقه کلانشهری ، با کلانشهراصلی ، گسترش وتوسعه یافته ، یگانگی(انتگراسیون ) این نقاط باکلانشهر بتدریج تحقق میابد . تحققی که موجب میگردد ، درصد رشدء جمعیت شهرهای – اغلب کمتراز 100 هزار نفر ویا تا 500 هزارنفربیشتر ازدرصد افزایش جمعیت درون محدوده شهری کلانشهرمنطقه مربوطه گردد . افزایشی که : تعدیل وکاهش مداوم تمرکز مورد بحث در کلان شهر را همراه خواهد داشت . البته همانگونه که پژوهشهای مذکور نشان میدهند : ظهورچنین روند باز توزیع جمعیت وامکانات در مناطق کلان شهری ، مشروط به تداوم توسعه اقتصادی ، اجتماعی است . درغیر این صورت با گسترش وسیع حاشیه نشینی وتمرکز بیشتر در کلانشهرها – انچه هم اکنون بفرض ، در تهران شاهد انیم - مواجه خواهیم شد .

همانگونه که ملاحظه میشود : کلیه ویژگیهای ساختاری مطرح شده مبین این واقعیت انکار نا پذیرند که همانگونه که تمرکز معروف به ,, بیش از حد ,, نتیجه عدم توسعه است رفع وتعدیل تدریجی انهم در گرو توسعه ودر مورد مشخص مورد بحث توسعه روابط متقابل اقتصادی اجتماعی سیاسی وفیزیکی فضائی درون مناطق کلان شهری است . سمت گیری تعیین کننده ای که برنامه ریزیها ی شهری در جریان ما فعلا" در جهت خلاف ان هدف گیری نموده اند !؟

اکنون اگرباتوجه به واقعیتهای وضع موجودء بخش شهری کشور، یعنی لحاظ تعیین کنندگیء ویژگیهای ساختاری عمده ان ، که بعلل شرایط موجود اقتصادی اجتماعی وسیاسی دوران معاصر کشور، شکل گرفته اند ، اگر قصد قضاوت درمورد عواقب مثبت ویا منفیء «تراکم فروشی» شهرداریها را داشته باشیم ؛ باید از کلی گوئیها ی رایج فاصله گرفته وبه ویژگیهای عمده واصلی وضع موجود بخش شهری کشور توجه داشته ومبتنی برچنین رویکردی به قضاوت نشست . بنابراین با مبنی قراردادنء ملاحظاتی که مطرح گردید ، باید گفت : تراکم فروشی درچنین وضعیتی دارای دووجه قابل تفکیک است . یک وجه ان «افزایش» ترآکم ساختمانی درشهر ودیگری «فروش » ان است .

با توجه بواقعیات وضع موجود بخش شهری کشور، انچه بصورت ویژگیهای عمده شهرنشینی معاصر از نظرمیزان جمعیت وگرایش های مربوط به استقرا ان مطرح گردید ؛ بوضوح مبین این واقعیت استکه : گرایشهای مذکور: یعنی ، دوبرابر شدن جمعیت بخش شهری تا سی وچندسال دیگروتداوم تمرکزجمعیت وامکانات درکلانشهرها غیر قابل اجتناب بوده ، در نتیجه روندهای برنامه ریزی وهدایت توسعه در بخش شهری باید دیر یازود باگرایش های مذکور به جای « تقابل» در« تعامل » قرار گیرند . یعنی سیاست گذاران باید روند های جاری را بعنوان انچه یقینا" تحقق خواهد یافت ؛ درنظر داشته وبرنامه ریزی ها را با دورنمائی که در حال تحقق است هماهنگ کنند . خوب ، با پذیرش این واقعیت نقش برنامه ریزی ها در این زمینه در عمل هدایت تحقق مذکور به صورتی عقلائی ، مبتنی برتوسعه پایدارشهری وبویژه رعایت جوانب زیست محیطی تحولات بعدی استکه ، سمت وسوی ان باتبعیت از نیازهای توسعه در جریان عملا" تعیین شده است !؟

اکنون همانگونه که ملاحظه میگردد : وضعیت پیش رو قبل ازهرچیز ضرورت افزایش ظرفیت فیزیکی کلان شهررا ، حال باافزایش میزان تراکم بناها ویا گسترش عرصه شهر ضروری میگرداند . چون همانگونه که در بخشهای قبلی این سایت ملاحظه شد : بفرض در وضعیت کنونی ، مساحت محدوده کلانشهری تهران هم ردیف عقب مانده ترین کلان شهرهای جهان است . یعنی تهران برای تعدیل مشکلاتش هم گسترش عرصه وهم افزایش ترام ساخنمانی ، البته مبتنی برلحاظ همه جهات نیاز دارد .

بنابراین ، باتوجه به این واقعیات ، دروضع موجود کلان شهرهای کشور، افزوده شدن کاملا" مطالعه شده میزان تراکم بناهای قابل احداث امری بسیار ضروری بوده وجلوگیری ازان نتیجه ای ، جز افزایش مزید بر علت های گوناگون ، نخواهد داشت . در این صورت ، با توجه به نیازهای وضع موجود افزایش تراکم ناشی ازانچه به « تراکم فروشی» معروف شده در واقع از بسیاری جهات در جهت تعدیل مشکلات شهری است . هرچند که چنین اقدامی بامصوبات طرحهای جامع شهری درتضاد باشد . اما دراین مسئله مشکل را باید دراهداف غیرواقعبینانه طرحهای مصوب جستجونمود ، نه فقط عدم رعایت مصوبات را برجسته نمود !؟

اما وجه دیگر این اقدام یعنی « فروش» تراکم . چون درعمل حقی که متعلق به کل جامعه شهری است به متقاضیانی که بخش کوچکی ازجامعه شهر را تشکیل میدهند (متقاضیانی که اولا" مالک زمین بوده وثانیا" توان پراخت برای خرید تراکم رادارند ) فروخته میشود . صرف نظر از رعایت نشدن عدالت ، چنین فروشی از یکسو موجب تقویت وفربه نمودن بختک سوداگری املاک ومستقلات که فعلا" شهررا درچنبره خود دارد شده و از سوی دیگرتشدید معضلات جامعه شهری مانند : قطبی شدن ، جدانشینی و حاشیه نشینی بخش مهمی ازجامعه شهررا - را بدنبال خواهد داشت .

اما چگونه میتوان میزان تراکم را بصورت مطالعه شده متناسب با نیازهای شهر افزایش داد ، انهم بدون اینکه اقدام به فروش ان نمود ؟ بر این باورم که : افزایش تراکم که در شرایط پیش رو کاملا" ضروری است ؛ میباید بجای اینکه فروخته شود ، انرا به متقاضیان واگذارنمود . اما در شرایطی که اکثریت جامعه شهری شرایط متقاضی بودن را ندارند ( چون اکثرا" مالک زمین نیستند ) چه راه کاری را میتوان ارائه داد ، که موجب تداوم وتشدید بیعدالتی نگردد ؟ در این سایت براین باوریم : در شرایط کنونی میتوان با اختصاص بخشی ازتراکمی که برحسب نیازباید افزایش یابد ، به مسکن اجتماعی که فاقد زمین کافی در درون کلانشهرهاست ، هم نیاز مبرم شهر را به افزایش تراکم وعرصه شهر براورده نمود ، هم تحقق اصولی وواقعا" «اجتماعی! » مسکن اجتماعی را ممکن گردانید . با توجه به این نکته که شهرداریها هم میتواند در امد ناشی از تراکم فروشی را – که فعلا" به ان معتاد شده اند - ازمحل اجاره بهای این واحد ها که بتدریج بیش از مبلغی خواهد شد که از تراکم فروش حاصل میشود ، تامین نمایند. علاوه بر ان واحد هائی که بدین صورت احداث میشوند کلا" به بخش عمومی – شهرداری – تعلق خواهد داشت . این مسئله را بصورت پیشنهادهای مختلف درهمین سایت تحت عناوین: «مسکن اجتماعی : امکانات به اجرا درآوردن ان» و « مسکن اجتماعی : پیشنهادهای قابل اجرا برای ایجاد ان» مطرح نموده ایم .

خرداد 1393 مهدی کاظمی بید هندی